CHÈQUES POSTDATÉS: QUI CROIRE?

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

CHÈQUES POSTDATÉS: QUI CROIRE?

Plusieurs propriétaires se demandent s’ils sont en droit de demander des chèques postdatés à leur locataire. La question est pertinente car deux références se contredisent, ce qui amplifie la confusion des parties et mérite une clarification.

D’une part, le Code civil du Québec l’interdit à l’article 1904, d’autre part, le formulaire obligatoire de bail fourni par la Régie du logement en permet l’utilisation au paragraphe « D » en écrivant en caractères pré-imprimés : « Le locataire accepte de remettre une série de chèques postdatés au locateur pour la durée du bail ». Deux cases suivent: une "oui" et une "non" et une place pour les initiales des locataires.

Ainsi, cette contradiction a refait surface dans une décision de la Régie du logement qui explique la situation.

Me Deland, Juge à la Régie du logement explique dans une décision que :

20 Le locateur Daoust pouvait-il exiger une série de chèques du locataire ?
21 L’article 1904 C.c.Q. stipule que :
« 1904. Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d'avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d'un mois de loyer.
Il ne peut, non plus, exiger une somme d'argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d'un chèque ou d'un autre effet postdaté.»
22 Le locateur ne peut donc pas exiger des chèques postdatés, mais les parties peuvent en convenir autrement.
23 Pierre-Gabriel Jobin écrit :
«On a prétendu que si le législateur interdit seulement d’«exiger» la remise d’un effet de commerce postdaté, la remise «volontaire» ou «de plein gré» serait dès lors permise. D’ailleurs, la pratique a cherché à contourner la loi en incluant dans le bail une clause selon laquelle, par exemple, le «locataire remet volontairement au locateur une série de douze chèques postdatés pour le paiement du loyer, pour sa propre commodité et sans aucune contrainte du locateur».
Si le locataire a vraiment consenti de façon libre et éclairée à la remise de chèques, il n’y a pas violation de la règle. Pour que s’applique cette interdiction, il faut que, effectivement, le locateur impose sa volonté au locataire et que celui-ci soit contraint de remettre les chèques, le bail devenant un contrat d’adhésion à cet égard.
Les tribunaux sont divisés sur la question. Pour soutenir l’interprétation littérale et restrictive de l’article 1904 du Code civil, on peut évidemment insister sur le caractère dérogatoire de cette règle, particulièrement devant la juridiction pénale. Nous croyons plutôt que l’interprétation large devrait prévaloir, de sorte que la disposition trouverait application dès que la locataire a simplement convenu de remettre des effets postdatés. En effet, outre la règle de la situation à réformer, ou mischief rule, qui suggère manifestement d’adopter l’interprétation large, on peut invoquer l’absurde auquel conduirait l’interprétation stricte; car, si l’on poussait jusqu’au bout le raisonnement de l’interprétation stricte, il n’y aurait violation de la règle que lorsque le locateur a exigé la remise d’effets postdatés mais que le locataire n’y a pas consenti, donc lorsqu’il n’y a pas eu de contrat et qu’en fait aucun effet postdaté n’a été remis : il n’y aurait donc jamais de condamnation.
La façon d’établir que le locateur a effectivement violé cette disposition, malgré la stipulation au contrat que le locataire a agi de son propre gré, consiste à prouver par témoin que le locateur a effectivement exigé la remise de chèques postdatés comme condition de conclusion de bail. En effet un plaideur est toujours admis à employer tous les moyens de preuve pour établir qu’une disposition d’ordre public, et pénale au surcroît, a été violée, même s’il contredit ainsi les termes d’un écrit1.
24 Le tribunal conclut, par preuve prépondérante, que le 30 mars 2014 les parties ont convenu d’un nouveau bail du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015. Le locateur a convenu de renoncer à l’augmentation de loyer et le locataire a convenu de remettre une série de chèques postdatés.
25 Cette négociation s’est faite sans contrainte. Il n’y a pas eu vice de consentement.
26 En persistant à ne pas répondre et à ne pas envoyer les chèques au locateur, le locataire n’a pas fait preuve de bonne foi.
Dans ce cas, malgré la contravention au bail, il n’y a pas eu d’ordonnance car le bail a été résilié pour une autre raison, le non paiement de loyer.

Daoust c. Rinaldo 2014QCRDL 25215


Il a aussi été établi que pour que le juge rende une ordonnance afin d’obliger le locataire à remettre une série de chèques postdatés au propriétaire, il doit être convaincu que cette clause du bail n’était pas une condition de validité et de conclusion du bail imposé par le locateur mais un accord de la volonté des parties. Le plus souvent, se sera la parole du propriétaire contre celle du locataire lors de l’audience qui fera la différence dans ce genre de litige.
Me Luce de Palma confirme cette situation en 2018 dans une décision :
20 Devant cela, le tribunal est forcé de conclure que le locateur a effectivement exigé des effets bancaires postdatés lors de la conclusion du bail, exigence que la loi prohibe.
21 Ainsi se lit l’article 1904 du Code civil du Québec :
« 1904 : Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d'avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d'un mois de loyer.
Il ne peut, non plus, exiger une somme d'argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d'un chèque ou d'un autre effet postdaté.»
(notre soulignement)
22 Le tribunal comprend par ailleurs qu’en l’espèce, il est indiqué au bail que les locataires ont, quant à eux, « accepté » de remettre des chèques postdatés au locateur. Toutefois, la preuve révèle ici qu’ils se sont pliés à une exigence de ce dernier, de crainte de ne pas obtenir ce logement, condition qui était effectivement essentielle.
23 Soit dit avec égards, c’est exactement ce que le législateur a voulu éviter en édictant l’article précité, de sorte que le locateur ne peut invoquer « une acceptation » de la part de ses locataires pour se soustraire à cette interdiction. Cette acceptation, s’il en fut une, a été obtenue dans un contexte où la liberté de choix n’était pas au programme.
24 Dans un tel cas, la clause du bail n’est pas valide, de sorte que le tribunal ne peut ordonner aux locataires de s’y conformer ou de remettre des chèques postdatés au locateur.
408091 Massé c. Sicotte 2018QCRDL30471

Il est donc possible de préciser dans le bail dans quelles conditions cette clause a été signée facilitant d’autant la preuve du propriétaire à cet effet.

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