Le devoir du locateur lors d'une cession de bail

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy, Avocats

Le devoir du locateur lors d'une cession de bail

Les locataires demandent à la Régie du logement de se prononcer sur la validité d’un avis de cession de bail. Le bail est pour la période du 1er septembre 2006 au 31 août 2006 au loyer mensuel de 680 $.

Les faits

Le 6 septembre 2005, les locataires remettaient un avis de cession de bail au locateur. L’avis indiquait la désignation d’une tierce personne comme caution du cessionnaire. Avec la cession, les locataires ont remis une demande de location contenant des informations pertinentes concernant le cessionnaire, c’est-à-dire la personne à laquelle ils désiraient céder le bail.

Le locateur, par écrit, oppose son refus à la cession le 8 septembre 2005 au motif que le locataire proposé possède un faible dossier de crédit.

Les locataires soutiennent que ce refus est injustifié malgré le fait qu’ils admettent que le cessionnaire est étudiant et que ce dernier n’avait comme seule source de revenu que des bourses d’études. Ils ajoutent que la caution proposée disposait d’un dossier de crédit exemplaire. De plus, les locataires soumettent aussi que le cessionnaire occupe maintenant un emploi.

La position du locateur

Le locateur explique à la régisseure qu’il existe des motifs raisonnables et sérieux de refus fondés sur l’incapacité financière du cessionnaire à pouvoir assurer le coût du loyer et en considérant la négligence ou le refus des locataires de soumettre les renseignements nécessaires concernant le cessionnaire.

Le locateur souligne aussi que le cessionnaire est étudiant et que sa situation financière est précaire. D’autre part, il n’a pu vérifier l’engagement de la caution proposée, qui ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé. Il ajoute que lors de la rencontre avec le cessionnaire, ce dernier a déclaré qu’il signerait seul le bail et que la caution à son avis n’était plus requise. Le locateur réclame aussi des frais reliés au processus de cession en application de l’article 1872 du Code civil du Québec.

Le droit applicable

Le juge Michel Lassonde de la Cour du Québec au sujet des motifs sérieux pour refuser une cession de bail, s’exprimait en ces mots :

‘’L’utilisation du terme ‘’sérieux’’ par le législateur laisse clairement transpirer l’intention de ce dernier de restreindre la marge de manœuvre du locateur…’’1

En effet, la cession de bail est un droit consenti par la loi et une des composantes du droit au maintien dans les lieux. Le locateur ne peut mettre en échec ce droit hormis les cas prévus à la loi et en l’absence du consentement du locataire.

Nous considérons généralement que les motifs du locateur doivent être fondés sur la qualité même du cessionnaire. Selon la jurisprudence majoritaire, le refus du locateur peut être fondée sur la capacité de payer du cessionnaire, son insolvabilité ou son défaut de se conformer aux obligations du bail, soit un comportement fautif ou délinquant.

L’article 1870 du Code civil du Québec oblige le locataire à donner le nom et l’adresse du cessionnaire uniquement. Dès lors, le locateur doit faire les démarches nécessaires pour obtenir les renseignements pertinents tout en respectant les exigences de la Loir sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé. Dans le cadre de cette loi, sans aucun doute, le locateur peut requérir des informations pertinentes sur la situation financière du cessionnaire proposé.

Toutefois, le locateur doit dans le respect de son obligation de bonne foi, s’assurer qu’il a effectué des efforts raisonnables afin de recueillir les informations pertinentes lui permettant de prendre une décision éclairée.

Conclusion de la Régie

La Régie du logement a rendu son jugement de la façon suivante :

‘’Le Tribunal doit, ici, conclure qu’il y a eu, de la part du locateur, une démarche raisonnable et sérieuse pour obtenir les informations pertinentes et requises avant de soumettre un refus à la cession. Ce refus était fondé sur les informations dont il disposait alors et constituait un motif sérieux au sens de l’article 1871 C.c.Q. et ce, d’autant plus que, selon la preuve non contredite soumise, l’engagement du cessionnaire n’était pas véritablement appuyé d’une caution puisque celle-ci n’a jamais montré une intention ferme à cet égard.’’2

Toutefois, la Régie du logement a refusé d’accorder les frais de cession du bail réclamés par le locateur puisque selon le texte de 1872 C.c.Q. de tels frais ne peuvent être accordés que lorsqu’il y a consentement à la cession du bail. Selon la Régie, une telle demande doit faire l’objet d’un recours autonome. La Régie déclare la cession de bail invalide et elle rejette la demande quant aux frais de la cession du bail.

  1. 1998 J.L. p. 196-197

  2. 2006 J.L. p. 28

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