La signification par huissier de l'avis d'augmentation du loyer peut annuler l'augmentation de loyer

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Source: Messier, Soucy Avocats

La signification par huissier de l'avis d'augmentation du loyer peut annuler l'augmentation de loyer

La loi permet au huissier de signifier un avis d’augmentation du loyer à un locataire en main propre ou à une personne physique. Dans un tel cas, le locataire ne peut pas contester la véracité du rapport de huissier qui constitue un acte authentique selon la loi.

Les faits

Toutefois, lorsqu’un huissier laisse dans la boîte aux lettres du locataire un avis d’augmentation du loyer, cette signification peut poser un problème. Si le locataire affirme sous serment qu’il n’a jamais eu connaissance de l’avis laissé dans la boîte aux lettres, la Régie peut rejeter l’augmentation du loyer en décidant que le propriétaire a fait défaut de "donner" l’avis d’augmentation au locataire.

Le droit

Le rapport du huissier établissant la livraison du document au domicile du locataire ne constitue pas un acte authentique puisqu’en procédant à cette tâche, le huissier n’agit pas à titre d’officier public dans l’exécution de ses fonctions, mais plutôt comme simple messager. En effet, la loi n’exige pas que l’avis d’augmentation du loyer soit signifié selon l’art. 119.2 et suivants du Code de procédure civile1. Cet avis (lettre) ne constitue pas un acte de procédure émanant du tribunal au sens de la Loi sur les huissiers.2

L’article 7 al. 3 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement 3prévoit :

« Lorsqu'un huissier a tenté de signifier une procédure et qu'il a consigné ce fait à son procès-verbal, il peut, sans autorisation, procéder à la signification en laissant sur place copie de la procédure à l'intention du destinataire. »

La Cour du Québec a déjà interprété cet article comme s’appliquant essentiellement aux demandes et requêtes faites devant la Régie du logement, et non pas à l’avis d’augmentation du loyer prévu à l’article 1942 du Code civil du Québec4.

Donc, lorsque le huissier signifie un avis d’augmentation du loyer, il ne s’agit pas de procédures judiciaires ou d’un acte de procédure selon la loi.

Selon la Cour du Québec, l’article 1942 du C.c.Q5 mentionne que l’avis doit avoir été "donné" au locataire. Le mot "donné" doit se comprendre comme "reçu" par le locataire.

Conclusion

La Cour du Québec conclut :

« La signification du huissier, bien que légale, n’a pas été faite personnellement. Au mieux, elle constitue une présomption de fait que le locataire a reçu l’avis, et cette présomption peut être repoussée. En effet, le régisseur a apprécié le témoignage du locataire, qui a affirmé n’avoir jamais eu connaissance de l’avis envoyé. Il a conclu que ce dernier était de bonne foi et que "pour une raison inconnue, il n’a pas pu prendre connaissance de l’avis d’augmentation du loyer."

Le propriétaire a perdu sa cause puisqu’il a été incapable de prouver que le locataire avait reçu l’avis d’augmentation du loyer. Pour une procédure judiciaire, la signification dans la boîte aux lettres demeure toujours valide.

1 L.R.Q. c. C-25

2 L.R.Q. c. H-4

3 R.Q. c. R-8.1, r.5

4 L.Q., 1991, c. 64.

5 Ibid.

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