Un propriétaire peut-il modifier le nom du bénéficiaire de la reprise d’un logement?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Un propriétaire peut-il modifier le nom du bénéficiaire de la reprise d’un logement?
La Cour du Québec est saisie de l’appel d’une décision de la Régie du logement rejetant la demande amendée de reprise de possession du demandeur appelant au motif qu’un propriétaire ne peut pas changer le nom de la personne pour laquelle la reprise de possession est demandée.
Le propriétaire a obtenu la permission d’en appeler sur la question de droit suivante : le locateur peut-il, devant la Régie du logement, obtenir la reprise d’un logement pour une personne autre que celle indiquée à l’avis de reprise exigé par l’article 1961 C.C.Q ainsi qu’à sa demande de reprise à la Régie du logement.

Le 30 décembre 2004, le propriétaire envoie au locataire un avis de reprise dans lequel il déclare vouloir reprendre le logement du locataire afin d’y loger sa fille Debrah. Le nom de Debrah apparait aussi à la demande d’autorisation pour obtenir la reprise déposée devant la Régie du logement le 22 février 2005.
Lors de l’audition de la cause à la Régie le 25 avril 2005, le propriétaire demande un ajournement de la cause afin que leur fille Debrah puisse être présente et témoigner.

Entre l’ajournement et la continuation de l’audition de la cause le 31 mai 2005, le propriétaire modifie la demande faite à la Régie pour remplacer le nom de leur fille Debrah par celui de leur fils Robert. L’amendement est déposé le 26 avril 2005. Le 28 avril 2005, le propriétaire envoie une lettre au locataire pour l’aviser du changement en précisant que son fils Robert avait préféré le logement du locataire à celui du haut qui sera occupé à l’avenir par sa fille Debrah.

À la reprise d’audience le 31 mai 2005, la Régie refuse la reprise du logement au motif que le propriétaire ne peut pas, en cours de route, changer le nom de la personne pour qui il demande la reprise, un tel amendement ayant pour conséquence d’enlever toute utilité à l’avis de reprise car selon la Régie du logement « il est indispensable pour le locataire de savoir pour qui la reprise est demandée ». Le régisseur estime que le locataire subit un préjudice sérieux à cause de l’amendement changeant le nom du bénéficiaire.

Discussion

Voici comment se lit l’article 21 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement relatif à l’amendement :
« Art 21. Aucun amendement n’est admis s’il est inutile ou contraire aux intérêts de la justice ou s’il en résulte une demande ou une requête entièrement nouvelle sans rapport avec la demande ou la requête originaire ».
Selon le même principe existant en matière de procédure civile devant les tribunaux ordinaires, (art 199 et ss C.P.C.) l’amendement devant la Régie du logement est la règle, et le refus de l’amendement, dans les circonstances énoncées à l’article 21 du règlement sur la procédure, constitue l’exception. Ce principe a été confirmé dans la décision Morrissette c. Chantigny (1).

Argumentation du propriétaire

Selon le propriétaire, l’amendement avait pour effet de remplacer le nom de sa fille par celui de son fils et qu’il était le résultat des faits survenus en cours d’instance soit la visite par le fils du logement du locataire et son intérêt à l’habiter. L’amendement ne serait pas contraire aux intérêts de la justice et n’entraînerait pas une demande entièrement nouvelle étant donné que le résultat serait le même, soit qu’il reprendrait le logement afin d’y loger un de ses enfants.

Conclusion du Tribunal

Selon la Cour du Québec, l’amendement doit être envisagé dans un contexte de bonne foi et on ne peut conclure que cet amendement consistait au fond en une tactique pour tromper le locataire et obtenir l’éviction du locataire. La bonne foi du propriétaire lorsqu’il envoie son premier avis de reprise, ne saurait être altérée par la survenance de faits nouveaux subséquents, en l’occurrence la manifestation de l’intérêt du fils à occuper le logement.

Le tribunal considère que le régisseur s’est trompé en disant que par l’amendement, le propriétaire rendait l’article 1961 C.C.Q. sans effet. La Cour reconnait que l’avis de six (6) mois avant la fin du bail est essentiel et qu’il constitue l’élément déclencheur de la reprise. Selon la Cour du Québec, le propriétaire a respecté l’esprit de cet avis puisque leur intention a toujours été de loger un de leur enfant dans le logement du locataire. Et cet enfant a toujours été clairement identifié tant dans l’avis initial que dans l’avis subséquent du 28 avril et dans l’amendement du 26 avril.

La Cour du Québec a jugé que le locataire dans ces circonstances ne subissait aucun préjudice sérieux.
« Contrairement à ce qu’affirme le régisseur dans sa décision, le locataire intimé ne subit pas de préjudice par le changement de nom du bénéficiaire du logement puisque la finalité visée demeure la même, soit la reprise du logement par les locateurs aux fins d’y loger *ses descendants au premier degré* pour reprendre l’expression utilisée par l’article 1957 du code civil du Québec »(2).
La Cour du Québec a autorisé l’amendement apporté par le propriétaire à sa demande de reprise de logement et a retourné le dossier à la Régie du logement pour donner au propriétaire l’occasion de démontrer qu’il entendait réellement reprendre le logement pour y loger son fils et aussi de permettre au locataire de tenter de démontrer la mauvaise foi du propriétaire.

1. Morrissette c. Chantigny (1997) J.L. 173
2. Kbylski c. Guertin (2006) J.L. 162

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