La saison des déménagements est ouverte : parfois des cessions de bail surviennent à la dernière minute

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

La saison des déménagements est ouverte : parfois des cessions de bail surviennent à la dernière minute

Les signatures de contrats vont bon train, vous êtes à la veille d'avoir loué tous vos logements? Certains ont peut-être déjà vécu l'expérience de locataires qui changent d'idée. Malgré une croyance populaire, le locataire n'a pas 10 jours pour changer d'idée et annuler son contrat nouvellement signé. Il en est de même pour le propriétaire, évidemment. Le locataire qui change définitivement d'idée avant d'intégrer le logement, ou qui décide de déménager en cours de bail, aura toujours l'option de céder son bail ou de sous-louer son logement. Entre les deux, seule la cession de bail a pour effet de décharger le locataire de ses obligations et le choix entre les deux revient au locataire.

Rappelons que le locataire a alors l'obligation de livrer au propriétaire un avis de cession de bail, indiquant le nom et les coordonnées de la ou des personnes à qui il souhaite céder son bail. Le locateur a alors 15 jours pour procéder à des vérifications. Le propriétaire peut alors refuser le candidat pour un motif sérieux seulement et ce, à l'intérieur des délais, sinon il est réputé avoir accepté.

En cas de refus, le locataire demeure responsable du bail et il reviendra au locataire de s'adresser au Tribunal de la Régie du logement, soit pour demander de valider la cession de bail, soit pour demander la résiliation de son bail en invoquant que le refus de la cession de bail est sans motif sérieux. Dans les deux cas, il reviendra à la Régie du logement de décider du sérieux du motif de refus du propriétaire.

Parfois, les locataires laisseront entrer le proposant cessionnaire dans le logement malgré le refus du propriétaire.

En effet, c'est ce qui est arrivé dans la décision suivante (1) :un propriétaire ayant fait ses vérifications suite à un avis de cession, découvre que les proposants cessionnaires ont trois jugements contre eux à la Régie du logement. Le propriétaire, en plus, a eu l'occasion de visiter le logement de ces personnes et est d'avis que le logement est laissé dans un état de malpropreté.

Le propriétaire refuse en conséquence cette cession de bail.

L'histoire ne s'arrête pas là : le locataire quitte quand même et remet donc ses clés à ces nouvelles personnes malgré le refus du propriétaire.

Le locataire demande donc à la Régie du logement de valider la cession de bail. Il fait état que le propriétaire n'a pas fait d'évaluation de crédit pour valider leur capacité de payer et suggère qu'il aurait refusé en raison des nombreux enfants des proposants cessionnaires. En plus, le locataire était prêt à les endosser.

Le juge dans la présente affaire confirme que le propriétaire peut refuser une cession pour un motif sérieux seulement, soit « fondé sur la capacité de payer du cessionnaire, son insolvabilité ou son défaut de se conformer aux obligations résultant du bail ».

Dans le cas présent, les jugements relevés par le propriétaire à l'encontre des candidats cessionnaires révèlent des loyers impayés.

Le juge conclut qu'une crainte sérieuse est justifiée, et que le fait qu'on soit prêt à les endosser n'est pas déterminant puisque cette garantie oblige tout de même un locateur à intenter une poursuite pour éventuellement être payé.

Le refus était donc valide dans cette situation. Le tribunal ajoute que «le locataire n'étant pas libéré des obligations du bail, il doit donc assumer les conséquences d'avoir permis à des personnes d'habiter un logement sans que la cession n'ait été acceptée par le locateur ».


(1) 164109 28 20140710 G, 2014 QCRDL 38058.

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