Un contrat c'est un contrat! Sauf que....

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Sujet(s): Juridique

Un contrat c'est un contrat! Sauf que....

En vertu d'un contrat de bail, le locataire est responsable du bail pour une certaine période de temps, souvent une durée fixe d'un an, bien que des baux plus courts ou plus longs soient tout à fait légaux.

Le fait que le locataire quitte en cours de bail avec tous ses biens, et cesse de payer le loyer, équivaut à un abandon du logement. Un abandon amène donc la fin du bail. Même si le bail devait se terminer en juin, si le locataire a quitté en janvier sans payer, avec tous ses biens et sans entente avec le propriétaire, on peut conclure que le bail est terminé. Il n'en reste pas moins que si vous aviez un contrat pour une durée plus longue, le locataire qui a ainsi « déguerpi » pourrait vous devoir certains dommages : soit les pertes de loyer et les frais encourus pour relouer.

Attention! une règle générale dans la loi prévoit qu'on doive minimiser nos dommages. C'est- à- dire qu'on ne pourrait s’asseoir sur ses lauriers suite au départ d'un locataire qui a signé un bail jusqu'au mois de juin suivant, selon l'argument que c'est à lui de payer jusqu'à cette date selon le contrat de bail.

La Régie du logement a appliqué cette règle à plusieurs reprises. Le locateur qui a subi des dommages doit donc effectuer des démarches raisonnables pour relouer son logement, afin d'atténuer le plus possible ce préjudice.

Ainsi, dans une situation où le locataire a quitté sans droit suite à un avis de deux mois (1), le locateur n'a pas été en mesure, selon le jugement, de mettre en évidence les efforts particuliers pour relouer le logement. Il lui aura fallu sept mois pour relouer le logement.

Dans sa réclamation, le locateur demandait une portion imputable au logement, de l'ensemble de la publicité générale payée pour tous les logements vacants de l'immeuble, pour la période pendant laquelle ce logement a été libre.

À elle seule, cette publicité générale ne saurait être considérée, pour la Régie du logement, comme étant des efforts raisonnables pour minimiser ses dommages pendant plusieurs mois.

Selon la Régie du logement, si la publicité générale ne donne pas de résultats rapidement, le locataire devrait modifier sa stratégie pour minimiser ses dommages. Il faudrait en conséquence procéder à un effort plus personnalisé au niveau des annonces, au lieu de la perdre dans une annonce générale incluant d'autres logements. On devrait pouvoir y voir les détails du logement à louer, sa grandeur, sa situation géographique, ses avantages, son prix, etc (2).

Dans ce cas, le Tribunal a donc réduit la réclamation de 7 mois de loyers aux deux mois déjà payés par le locataire en guise d'avis de départ.



(1) 2017 QCRDL 10167, 37-130423-007 37 20130423 G.
(2) 2012 QCCQ 2185, 505-80-003719-101.

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