Les conflits entre les parties ne sont pas toujours un obstacle à la reprise du logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Les conflits entre les parties ne sont pas toujours un obstacle à la reprise du logement

La locatrice demande l’autorisation de reprendre le logement de son locataire pour y loger son fils, à compter du 1er Juillet 2015. Le bail est du 1er Juillet 2014 au 30 Juin 2015 au loyer mensuel de 908,00$. Le logement, comportant 5 1/2 pièces, est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble qui en compte 4 autres de 3 1/2 pièces.

La demande de la locatrice

La propriétaire expose que dès 2012, son fils qui terminait l’Université, a exprimé son désir de vivre en logement avec un ami. Le projet a été retardé parce qu’il a trouvé un emploi qui l’amenait à l’étranger. En décembre 2013, quand la situation de son fils s’est stabilisée, elle a envoyé un avis de reprise au locataire mais a omis de produire une demande d’autorisation au Tribunal de sorte qu’elle a dû attendre plusieurs mois avant de présenter une nouvelle démarche de reprise de logement.

Dans ce laps de temps, son fils a loué un appartement avec un ami comme colocataire. Il paie un loyer beaucoup plus élevé que celui qu’elle lui propose de payer pour l’appartement du locataire, qui est aussi beaucoup plus spacieux, ce qui permettra de faire deux chambres fermées et un bureau pour son fils qui travaille aussi à la maison. La propriétaire ne possède aucun autre immeuble locatif. Elle souligne deux événements qui se sont produits avec le logement du rez-de-chaussée, à savoir l’ouverture d’une garderie et des réparations survenues dans le logement. Elle prétend que les deux événements n’ont pas soulevé de conflits importants. Son fils témoigne à l’audience et confirme son intention d’occuper le logement avec un ami d’enfance. Après l’échec de la première demande de reprise, il a loué un petit 4 1/2 pièces, dans un demi sous-sol. Il confirme aussi qu’il travaille la moité du temps sur la route et l’autre moitié, il travaille à domicile.

La version du locataire

Le locataire loue deux logements dans l’immeuble. Le logement du rez-de-chaussé, faisant l’objet de la reprise et un autre 3 1/2 pièces au dernier étage. Il offre ce 3 1/2 pièces au fils de la locatrice, s’il le souhaite. Il vit séparé de sa conjointe depuis le mois de Janvier 2014 et il bénéficie des droits de visite pour ses quatre enfants. Pour cela, il a besoin d’un grand logement comme celui du rez-de-chaussée. Il invoque aussi des difficultés financières.
Selon lui la reprise de son logement est un acte de représailles parce que la locatrice n’a pas aimé qu’il exploite une garderie en 2008, garderie qu’il n’opère plus maintenant. Il allègue aussi qu’il a toujours ressenti qu’elle se comportait de façon différente avec lui qu’avec les autres locataires du même immeuble. Elle lui aurait tenu des propos racistes, au printemps 2014 en faisant allusion à ses origines. Il ne voit pas la pertinence pour la locatrice de prendre un logement pour son fils.

L’état des relations entre les parties

Nous comprenons que l’état des relations entre les parties est un élément pertinent pour l’évaluation de l’intention réelle, même si le Tribunal, lors d’une reprise de logement n’a pas à départager les torts et n’a pas à statuer directement sur les recours possibles ou entrepris, le cas échéant. Le législateur a choisi de protéger le droit au maintien dans les lieux du locataire et le propriétaire se voit imposer l’obligation de démontrer qu’il y a absence de prétexte.
La bonne foi doit être évidente autant quant aux intentions annoncées dans l’avis de reprise qu’aux raisons qui amènent à obtenir le logement. L’intention de se loger dans le logement peut être bien réelle par contre s’il s’agit d’un subterfuge, un faux-fuyant ou une diversion pour avoir le départ du locataire, la Régie doit alors refuser l’autorisation à la reprise.
Il se peut que les relations entre parties ont connu des hauts et des bas au fil des ans. Cependant, le seul fait qu’il existe une mésentente ou un conflit ne conduit pas automatiquement à conclure que la reprise du logement est demandée pour cette raison :

‘Il est certain par ailleurs que le départ du locataire n’attristera pas le locateur. Rien ne démontre cependant que ce soit là le but poursuivi par le locateur. Toute cette guérilla à sens unique peut très bien être étrangère au désir légitime du locateur de loger son fils dans le logement. Les projets de mariage de ce dernier sont sérieux et prouvés ainsi que son intention ferme d’habiter le logement du locataire.’1

Conclusion

Il n’est pas question de s’interroger sur l’opportunité pour la locatrice de vouloir loger son fils au rez-de-chaussée plutôt que dans le logement offert par le locataire. D’abord ces deux logements ne sont pas équivalents (article 1964 C.c.Q) mais aussi, les motifs, qui amènent le fils de la locatrice à requérir le rez-de-chaussée apparaissent légitimes, conclut la Régie du logement. 2
Selon le Tribunal, après analyse de la preuve soumise, on doit conclure que le locataire soulève essentiellement des doutes et des appréhensions qui ne sont toutefois, aucunement supportés par la preuve :
‘Les conflits auxquels il fait allusion ne sont pas contemporains à l’envoi des avis de reprise, ils n’ont pas une gravité objective et rien ne permet de relier directement les événements relatés avec les besoins exprimés par la locatrice et son fils’3
L’autorisation à la reprise du logement fut accordée par la Régie du logement.

1. Salerno c. Toubia J.L. 87-82 p40;
2. Lapointe c. Idder 2014 QcRDL 39981 : page 3 par.27;
3. Opus note 2, page 3. par.29 citare

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