Une mise en place d'un nouveau service augmentera substantiellement un loyer

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Une mise en place d'un nouveau service augmentera substantiellement un loyer
La locatrice est propriétaire d’un immeuble au centre-ville de Montréal. L’immeuble comprend 168 logements résidentiels. Depuis plusieurs mois, l’immeuble a subi beaucoup d’actes de vandalisme dans le garage souterrain. Des automobiles ont été vandalisées, des voleurs se sont aussi introduits à quelques reprises dans l’immeuble et ils ont volé l’argent des laveuses et sécheuses appartenant à la locatrice. Aussi, de nombreuses fausses alarmes ont été déclenchées par des individus inconnus. Pour pallier aux difficultés mentionnées, la locatrice a décidé de faire appel aux services d’une agence de sécurité dans son immeuble en 2003. Un agent de sécurité a été engagé pour surveiller le soir et la nuit les lieux. L’agent de sécurité travaille 8 heures par jour, 7 jours par semaine. Le coût payé pour le service de cette agence de sécurité en 2003 fut de 60 000 $ du 1er février 2003 au 31 décembre 2004. La locatrice estime donc un coût de 60 000 $ annuellement pour l’implantation de ce nouveau service.

Le droit

À l’audition de la Régie du logement en fixation du loyer pour l’année 2004, les locataires prétendaient que la dépense de 60 000 $ pour l’agence de sécurité devait être réajustée du pourcentage applicable pour les réparations majeures. Le pourcentage applicable pour les réparations et améliorations majeures pour l’ajustement des loyers de la période de 2004-2005 est de 4.1% réajusté selon la part spécifique attribuable à chacun des logements. Donc, 4.1% de 60 000 $ est égal à 2 460 $, ce montant représente l’indexation annuelle pour des travaux majeurs. La somme de 2 460 $ doit être divisée par 12 pour obtenir l’indexation mensuelle : le montant de 2 460 $ divisé par 12 est égal à 205 $. Nous devons diviser l’indexation mensuelle par le nombre de logements pour connaître la part attribuable à chaque logement. Le montant de 205 $ est divisé par 168, le nombre de logements. Le résultat est de 1.27 $ environ pour l’augmentation attribuable à chaque logement.

La décision de la Régie du logement

La Régie du logement a rejeté l’argumentation des locataires et a rendu une décision favorable à la locatrice. La Régie du logement a tenu compte du montant de 60 000 $ et elle a divisé le montant par le nombre de locataires, soit 168 : montant de 60 000 $ divisé par 168 est égal à 370.37 $, annuellement. Pour obtenir l’augmentation mensuelle attribuable à chaque logement, la Régie du logement a divisé la somme de 370.37 $ par 12. Donc, le résultat équivaut à une augmentation de 30.87 $ par mois pour l’ajout d’une agence de sécurité.
La Régie du logement a appuyé sa décision sur l’article 3 du Règlement sur les critères de fixation de loyer au 7e paragraphe :

‘’3. Le Tribunal saisi d’une demande de fixation ou de réajustement de loyer modifie le loyer au terme du bail en tenant compte, le cas échéant, selon la part attribuable au logement, des critères suivants :

7º Les dépenses d’exploitation découlant de la mise en place d’un service ou de l’ajout d’un accessoire ou d’une dépendance pendant la période de référence, estimées pour une année complète.’’

La Régie du logement a aussi décidé qu’elle n’avait pas discrétion pour juger du bien-fondé ou non de l’ajout du nouveau service :

‘’Ledit règlement ne contient aucune disposition permettant au tribunal de s’immiscer dans la discrétion d’un propriétaire à l’égard de son bien et de discuter du bien-fondé de la mise en place d’un nouveau service.’’1


1. R.L. 31 040225 165 F, 8 mars 2005

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