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Le marché de l'habitation canadien donne des signes de regain printanier

Le marché de l'habitation canadien donne des signes de regain printanier

Le marché de l'habitation canadien semble sortir de sa léthargie hivernale, indique le dernier numéro de Perspectives du secteur immobilier, publié par Etudes économiques Scotia. A l'échelle nationale, les ventes ont pris de la vigueur en février et en mars et des rapports préliminaires laissent croire que cette tendance au raffermissement s'est maintenue en avril.

Le rapport Perspectives du secteur immobilier souligne que la hausse de la demande, conjuguée au nombre peu élevé de nouvelles mises en vente, a redonné un meilleur équilibre au marché. Pour l'ensemble du pays, le ratio entre les ventes et les nouvelles mises en vente a été en moyenne de 2,2 en mars, en baisse par rapport au sommet cyclique de 2,7 atteint en novembre dernier (un ratio d'environ 2,0 est considéré comme équilibré). Le prix moyen des habitations est resté stable en février et en mars, mais en baisse de presque 8 % d'une année sur l'autre, ou de 5 % sur une base pondérée régionale des ventes.

"Ces signes de reprise sont encourageants", a déclaré Adrienne Warren, économiste principale et spécialiste du secteur immobilier, Etudes économiques Scotia. "Sur une base annualisée, au début de 2009, les prix moyens se situent à environ 6 % de moins qu'à la même période l'an dernier, tandis que les volumes de ventes affichent un recul de 16 %. Cela ouvre la voie à un résultat légèrement meilleur par rapport à nos prévisions, soit un recul de 10 % des prix moyens pour cette année, et dans la fourchette inférieure, une chute de 15 % à 20 % des ventes.

"Cependant, nous sentons encore un risque plus à la baisse qu'à la hausse en ce qui a trait aux ventes et aux prix", a ajouté Mme Warren. "L'importante détérioration qui touche les marchés intérieurs de l'emploi ces derniers mois laisse peu de perspectives de voir une reprise majeure de la demande à moyen terme. Entretemps, le niveau encore élevé des mises en vente par rapport à la demande sous-jacente continuera d'exercer une pression sur les prix."

Le rapport indique que contrairement à la reprise des ventes, la construction résidentielle ralentit plus rapidement que prévu en raison de la prompte réaction des constructeurs devant la baisse des prix des nouvelles habitations, la hausse des stocks et la concurrence plus forte dans la revente. Les mises en chantier ont reculé au niveau le plus bas de la décennie avec seulement 139 000 unités annualisées au premier trimestre. La demande de permis résidentiels a reculé encore plus à environ 125 000 unités vendues.

"Tout en ayant des conséquences lourdes sur la demande et l'emploi intérieurs, la correction est cependant un ajustement cyclique nécessaire après une période prolongée de surconstruction", a souligné Mme Warren. "Nous nous attendons maintenant à ce que les mises en chantier atteignent un total de 140 000 unités cette année, soit moins que les 155 000 unités que nous avions prévues en février. Le nombre des mises en chantier susceptible de se maintenir à plus long terme, en tenant compte de la croissance démographique et de la dépréciation du stock, est d'environ 175 000 unités par année."

Correction du marché canadien de la copropriété

    Les nombreuses grues des chantiers de construction qui se profilent encore dans le ciel des principaux centres urbains du pays font craindre un surplus d'unités d'habitation en hauteur. L'offre de nouvelles unités en copropriété arrivant sur le marché dépasse maintenant la demande, montrant jusqu'à un certain point qu'il y a eu surconstruction, ce qui dans les années qui viennent aura pour conséquence d'exercer une pression à la baisse sur les prix. Toutefois, le risque de voir se développer une situation de saturation comme celle de la fin des années 1980 et le vaste renversement des prix qui en découlerait semble encore faible.

Le rapport souligne un certain nombre de facteurs qui devraient contribuer à restreindre le stock de copropriétés invendues, dont la forte diminution des mises en chantier d'immeubles à logements multiples, la chute des demandes de permis, les exigences plus sévères en matière de financement pour les promoteurs, les faibles taux d'inoccupation des logements locatifs et de meilleurs taux d'intérêt pour les acheteurs d'une première maison.

"En outre, nous nous attendons à voir un nombre croissant d'annulations de projets de préconstruction. Une partie importante d'unités non vendues sont en phase de préconstruction. Il est probable que beaucoup de ces projets ne seront pas poursuivis faute d'un nombre insuffisant d'unités vendues et, par conséquent, du financement nécessaire. Dans la mesure où des projets existants seront annulés, cela aura pour effet de créer un nouveau groupe d'acheteurs victimes des annulations qui réintégrera le marché."

Selon le rapport, les changements démographiques et les préférences en matière de demande laissent penser que le marché pourrait supporter un stock d'habitations en copropriété plus élevé que dans le passé. En 2006, les immeubles à logements multiples représentaient un taux record de 24 % de logements occupés par leur propriétaire, en hausse par rapport à 20 % en 2001 et seulement 16 % en 1991. De 2001 à 2006, le nombre de propriétaires vivant dans des maisons unifamiliales atteignait seulement 6 %, tandis que le nombre de propriétaires choisissant de vivre en appartement explosait à 35 %.

Le tableau général cache d'importantes différences selon les régions. Les immeubles à habitations multiples sont un phénomène principalement urbain. En effet, les trois quarts des mises en chantier d'appartements ont été enregistrés ces dernières années dans les six plus grandes régions métropolitaines du pays : Toronto, Montréal, Vancouver, Ottawa, Calgary et Edmonton. Vancouver arrive en tête avec sa haute densité de population et 50 % de propriétaires qui choisissent d'acheter une unité dans un ensemble à logements multiples, soit le double de la moyenne nationale.

Etudes économiques Scotia propose à sa clientèle une analyse approfondie des facteurs qui façonnent les perspectives du Canada et de l'économie mondiale, notamment l'évolution macroéconomique, les tendances des marchés de change et des capitaux, le rendement des produits de base et de l'industrie ainsi que les enjeux relatifs aux politiques monétaires, fiscales et gouvernementales.

Association des Propriétaires du Québec

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