La fin des baux qui arrive à grand pas

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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La fin des baux qui arrive à grand pas

On n'a pas envoyé d'avis d'augmentation, le locataire ne nous a rien envoyé non plus, qu'en est-il?

En absence de tout avis de la part du locataire, ou de la part du locateur, après un certain délai, le bail est considéré comme étant renouvelé. Ainsi, pour un bail de douze mois ou plus, le délai prévu est de trois à six mois avant la fin du bail. Pour un bail de moins de douze mois, le délai est de un à deux mois avant la fin du bail.

C'est à l'intérieur de ces délais que le locataire doit signifier son intention de ne pas renouveler son bail, le propriétaire n'ayant pas d'obligation de lui envoyer un quelconque avis. En l'absence de tout avis de part et d'autre, suite à l'expiration de ces délais, la loi considère que le bail est renouvelé aux mêmes conditions, exception faite du bail de plus de douze mois, qui sera reconduit pour une durée de douze mois.

Toutefois, si le propriétaire envoie un avis de modification (augmentation) de bail à l'intérieur de ces mêmes délais, le locataire a un mois pour répondre. À défaut de réponse après le mois écoulé (soit qu'il refuse la modification et désire rester, soit qu'il quitte son logement à la fin du bail), la loi prévoit que le bail est renouvelé et que le locataire accepte les modifications prévues dans l'avis envoyé dans les délais. Nous recommandons à cet effet de toujours conserver une preuve de la réception de tout avis de modification du bail.

À titre d'exemple, si j'ai un bail de douze mois se terminant le 30 juin, et que j'envoie une augmentation à mon locataire, reçue le 3 mars, il aura donc jusqu'au 3 avril pour me répondre. Si, par contre, je n'avais rien envoyé, mon locataire aurait jusqu'au 31 mars pour me signifier le non-renouvellement de son bail pour que le tout soit légal.

Si un locataire vous répondait après ce délai, le bail aura déjà été renouvelé par l'effet de la loi.

Il est à noter qu'un simple avis demandant au locataire s'il désire demeurer dans les lieux n'est pas considéré comme étant un avis de modification du bail. Votre association vous recommande de toujours de mettre minimalement une augmentation de 1$ pour palier cette particularité.

Ainsi, dans un jugement (1) où nous sommes en présence d'un bail de moins de douze mois, se terminant le 30 juin, le propriétaire a envoyé un avis de modification de bail le 1er mai, soit la première journée légale pour remettre ce type d'avis dans cette situation. Les locataires ont posté leur avis de non-renouvellement le 11 juin. Le juge confirme que cet avis est hors délai et que le bail a déjà été renouvelé suivant les modifications présentées par le propriétaire. Les locataires ayant tout de même décidé de quitter le 30 juin en emportant leurs biens personnels, sont en conséquence tenus responsables des loyers dus jusqu'à la relocation. De son côté, rappelons que le propriétaire a l'obligation de minimiser ses dommages.

Nous recommandons, afin de dissiper toute ambiguïté qui pourrait exister, de répondre à un avis tardif d'un locataire, afin de l'informer de la tardiveté de son avis et du fait que le bail a déjà été reconduit automatiquement, en le tenant donc responsable de tous loyers dus jusqu'à la relocation, à moins d'une entente entre vous.

(1) Pilon c. Gariépy, 2014 QCRDL 28523

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