Endosseur /Caution C'est quoi cette bibite-là

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Endosseur /Caution C'est quoi cette bibite-là

Dans la législation québécoise, la seule garantie que l'on peut exiger d'un candidat locataire est le cautionnement du bail.

Voici la définition de caution selon le Code Civil du Québec:

« 2333. Le cautionnement est le contrat par lequel une personne, la caution, s'oblige envers le créancier (le propriétaire), gratuitement ou contre rémunération, à exécuter l'obligation du débiteur (le locataire) si celui-ci n'y satisfait pas. » Les Parenthèses sont de nous

En effet, dans certains cas, le dossier du locataire ne peut justifier un rejet de la candidature mais pourrait justifier une garantie financière, une caution.

Il est important de comprendre que la caution n’est pas un colocataire. Il n’a donc pas les mêmes droits qu’un locataire. Il agit simplement à titre de garantie des obligations du bail. Il ne faut pas confondre le statut de locataire et celui de la caution.

Ainsi, si vous le faites signer le bail on ne l’inscrit PAS comme colocataire dans la section « A » mais seulement comme caution dans la section « H » du bail.

En effet, il y a 2 façons possibles pour faire signer la caution.

-Directement dans le bail;

Si la caution est simplement inscrite dans le bail à la section H, vous devez savoir que dans ce cas, la caution ne se renouvelle pas automatiquement avec le bail tel que le prévoit l’article 1881 du code civil du Québec. Il n'est pas possible à ce moment d'exiger de la caution qu'elle s'engage à nouveau une deuxième année.

-Dans un document à part.

Lorsque signé dans un document à part, certaines modalités de la caution peuvent être fixées entre les parties : la période qui pourrait être plus grande qu’un an. À ce titre, sachez que si la période excède 3 ans, l’article 2362, prévoit que la caution pourrait y mettre fin.

Si vous utilisez un document autre, vous ne faites pas signer le bail. Tout au plus, vous pourriez y faire référence dans la section « Autres services, conditions et restrictions».

Aussi, une question se pose : le locateur a-t-il l’obligation de faire parvenir l'avis d’augmentation à la caution?

Premièrement, il est évident que si la caution a signé simplement dans le bail, la question ne se pose pas puisque la caution prend automatiquement fin lors du renouvellement.


Dans l’autre cas, qu’en est-il de l'augmentation de loyer? Le propriétaire a-t-il l’obligation de faire parvenir son avis d’augmentation à la caution?

La jurisprudence majoritaire nous dit que non.

En effet,en une décision de 2015 généralement suivi de Me Linda Boucher, Juge administrative de la Régie du logement nous éclaire à ce sujet qui maintient le courant jurisprudentiel majoritaire.

La juge cite son collègue...

« Le juge François Leblanc, dans l’affaire Serge Gaudreau c. Roger Stauffacher et Domenic Seminara (5) conclut qu’un tel droit n’existe pas et qu’il appartient plutôt à la caution de requérir l’information qu'elle souhaite obtenir.
26   Il fonde son argument sur l’article 2345 C.c.Q. (6) qui stipule que le locateur doit fournir à la caution l’information qu’elle demande.
27   La soussignée partage cet avis et juge, elle aussi, que le locateur n’a pas à remettre une copie de l’avis d’augmentation à la caution qui ne l’aurait pas réclamé.  D’ailleurs, l’article 1942 C.c.Q. (7) ne le prévoit pas.
28   Dans la décision Danda Investment Inc. c. Shai et Daniel Buchler (8), la juge administrative Chantal Bouchard, après avoir analysé la notion de droit à l’information, conclut en ce qui concerne la caution :
« Il y a lieu de distinguer le droit de renseignement, qui consiste pour la caution à obtenir réponses à ses questions, du droit à l’information de la part du créancier sans que la caution l’ait sollicité. (13) » (référence omise)
29   Ce droit d’obtenir de l’information plutôt que d’être informée d’office se conçoit d’autant plus que l’engagement de la caution vis-à-vis du locateur n’est pas affecté par l’avis d’augmentation, puisqu’elle ne bénéficie d’aucun recours à ce sujet.
30   Elle ne peut refuser une augmentation (9) et ne peut mettre fin au bail si elle n’en est pas satisfaite (10), ces droits appartenant aux locataires.
31   Elle ne peut non plus mettre fin à la caution si elle juge l’augmentation proposée excessive ou réclamer la fixation du loyer, de tels droits n’existant pas pour la caution.
32   Tout au plus peut-elle demander d’être libérée de son obligation après 3 années (11) ».

Compte tenu des courants jurisprudentiels divergeant à ce sujet, nous vous suggérons d’aviser, par courtoisie et par mesure préventive la caution, du résultat final du processus d’augmentation de loyer. Soit après l’acceptation du locataire ou après la décision sur la fixation de loyer.

Dans ce cas, il ne pourra invoquer aucun argument au sujet de l'information.

Finalement, assurez-vous que la caution s'engage à vous fournir ses nouvelles adresses et moyens de communiquer avec lui afin que votre caution soit utile.

176916 (Benoit Hamel en sa qualité de fiduciaire de la Fiducie immobilière Hamel c. Christelle Beauregard, Louis-Pierre St-Cyr et Marie Chantal Parent )

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