Pas besoin de prouver l’intention de nuire pour obtenir la résiliation d’un bail

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Pas besoin de prouver l’intention de nuire pour obtenir la résiliation d’un bail

La locatrice demande la résiliation du bail et l’éviction du locataire. La locatrice reproche au locataire de troubler la jouissance paisible des lieux des autres locataires de l’immeuble.

Tous les témoins entendus à l’audience tenue à la Régie du Logement témoignent du comportement dérangeant du locataire. Celui-ci vit des épisodes de crise au cours desquelles il frappe dans les murs, mais surtout il crie très fort le soir tard et dans la nuit.

La police est intervenue à de nombreuses reprises parce que les voisins ont eu peur de lui. L’aspect saugrenu, impromptu, et la puissance de ces cris a de quoi apeurer les autres locataires. Le locataire témoigne ne pas avoir conscience de ses cris, ce qui n’est pas pour apaiser la crainte et l’inquiétude des voisins.

Le locataire a au cours des derniers mois changé d’emploi et il se dit moins stressé. Il semblerait d’ailleurs qu’il y a une certaine amélioration de la situation, mais le comportement persiste. Il fait aussi des exercices avec un « coach », explique-t-il.

Malgré les visites des policiers qui lui ont parlé de ses cris, malgré qu’ils lui ont fait entendre un enregistrement et malgré les avis verbaux et écrits de la locatrice, le locataire continue de banaliser la situation. Au jour de l’audience, il n’avait toujours pas consulté un médecin.

La locatrice avec son conjoint avaient rencontré à deux reprises le locataire pour discuter de la situation dérangeante. Aucune amélioration n’est survenue suite à ces rencontres. La locatrice a aussi fait insonoriser le mur mitoyen qu’il partage avec une voisine. Malgré ces tentatives d’étouffer les cris, la voisine était encore dérangée par le locataire. La locatrice a aussi changé une autre locataire voisine de logement afin de l’éloigner de l’appartement du locataire. La locatrice a aussi perdu une autre locataire qui a dû quitté les lieux à cause des inconvénients qui perturbaient sa jouissance paisible de son logement. Enfin, d’autres locataires venus témoigner à l’audience ont affirmé vouloir déménager aussi.

Analyse et décision.
Dans l’affaire Penney c. Modabbernia, nous pouvons y lire :
« L’article 1860 du Code civil du Québec est formel et oblige chaque locataire à ne pas troubler le déroulement et la vie normale des autres locataires, à défaut de quoi des recours peuvent être intentés et, en particulier, le recours extrême, soit la résiliation du bail.
Le Tribunal considère que chaque cas est un cas d’espèce. Le critère à appliquer ici est : Est-ce qu’il y a eu des inconvénients excessifs, est-ce que le trouble évoqué est persistant car évidemment, dans l’esprit des tribunaux, un fait isolé ne serait constitué un inconvénient excessif. » 1

Aussi, l’article 976 du Code civil du Québec doit être considéré :
« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent suivant la nature ou la situation de leurs fonds ou suivant les usages locaux. »

Toute la question se résume à savoir s’il s’agit d’un inconvénient normal qui n’excède pas les limites de la tolérance selon l’article 976 du Code civil du Québec. La Régie du logement doit déterminer si le trouble est répétitif et si une personne raisonnable, placée dans les mêmes circonstances, trouverait les inconvénients intolérables.

De l’avis de la Régie du logement, ce qui rend le tout intolérable, c’est que cela arrive en fin de soirée ou dans la nuit, vraisemblablement lorsque le locataire dort. Devant cette situation qui perdure depuis plusieurs mois, la locatrice est à bout de ressources. Elle n’a pas osé louer le logement vacant qui est adjacent.

La Régie du logement n’a pas d’autres choix que de conclure l’affaire de la façon suivante :
«  Le Tribunal comprend que le locataire n’est pas de mauvaise foi et ne veut pas troubler sciemment la jouissance paisible de ses voisins. Mais son témoignage démontre qu’il ne prend pas pleine conscience de la situation qu’il crée, ni des pertes de jouissance que son comportement occasionne.
Dans de telles circonstances, le Tribunal n’a d’autres choix que de résilier le bail vu la preuve du préjudice sérieux qui découle de ces inconvénient excessifs. »2

La Régie du logement a ordonné l’expulsion du locataire et de tous les occupants.



1. Penney c Modabbernia 2009 QCCQ 4207;
2. Ricci c. Kassam R.L. dossier 427726 p3, 27 mars 2019, juge administrative Anne A. Laverdure.

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