Vice qui joue à cache-cache

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Vice qui joue à cache-cache

La saison estivale rime souvent avec déménagements et parfois, avec l'achat d'une nouvelle propriété. Lors d'un achat, qu'il s'agisse d'une maison unifamiliale ou d'un immeuble à revenus, la loi prévoit qu'il existe une garantie de qualité, mieux connue sous le nom de « garantie contre les vices cachés ». Cette garantie existe d'office, même si les vendeurs ne sont pas toujours au courant des vices qui peuvent entacher leur propriété.

Certaines conditions doivent exister pour qu'on puisse parler de vice caché. En effet, le problème (vice) doit être caché, exister au moment de l'achat et être inconnu de l'acheteur à ce moment. En effet, si le problème est connu de l'acheteur, qu'il l'ait découvert lui-même par le biais d'une inspection, ou que ça lui ait été divulgué avant la vente, on ne pourrait pas parler de vice caché. Est également considéré comme n'étant pas caché, le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir recours à un expert. Bien qu'il soit conseillé d'avoir recours à un expert pour se protéger le plus possible, ce n'est pas une obligation et certaines personnes feront l'inspection elles-mêmes. Il ne faut pas non plus jouer à l'autruche : si des signes laissent croire à un problème, il faut investiguer. Finalement, le vice doit également revêtir une certaine gravité (1).

Un jugement récent nous rappelle l'importance d'agir avec diligence avant l'achat d'un immeuble. Dans ce cas, suite à une promesse d'achat d'une propriété pour 232 000$, les futurs acheteurs font quelques visites avec la famille et une avec un ami de la famille qui a été plus étendue (2).

Après l'achat, les vendeurs vivent quelques infiltrations d'eau à différents endroits dans la maison et font appel à un expert. C'est à ce moment qu'on détecte des vices de construction majeurs, soit au niveau des fondations et de la toiture. Il est entendu qu'il s'agit de problèmes majeurs, antérieurs à la vente et inconnus des acheteurs à ce moment. La juge se questionne donc à savoir s'il s'agissait d'un vice caché ou apparent :

« La présence d’indices visibles susceptibles de soulever des soupçons dans l’esprit de l’acheteur sera prise en compte pour déterminer si ce dernier a agi avec prudence et diligence » (3) et donc s'il s'agissait d'un vice apparent. En effet, la décision fait état que plusieurs indices laissaient croire à des problèmes, tels qu'une déclaration de la présence d’infiltration d’eau au sous-sol due à la pluie et à la fonte des neiges dans la déclaration du vendeur, le fait que plusieurs travaux de rénovations aient été faits par le propriétaire lui-même, la survenance d'un autre dégât d'eau un mois seulement avant la vente... De plus, les vendeurs auraient déclaré la présence d'un rapport d'inspection d'une offre antérieure ayant échouée, ce qui aurait aussi pu mettre la puce à l'oreille des acheteurs. Les acheteurs ont toutefois questionné concernant ce rapport, et on leur répond qu'il n'est pas disponible et que la propriétaire du rapport ne souhaitait tout simplement pas s'avancer dans de menus travaux.

Voici ce que la juge explique concernant le comportement que doit adopter un acheteur en cas d'indices sur de potentiels vices :

« Lorsqu’en présence d’indices annonciateurs d’un possible vice, il appartient à l’acheteur prudent qui n’a pas lui-même les connaissances nécessaires pour les interpréter correctement de pousser plus loin son investigation et d’avoir recours à un expert qui pourra le guider dans une décision aussi importante que l’acquisition d’une résidence pour sa famille. » (4)

La juge en vient donc à la conclusion que les acheteurs, dans les circonstances, n'ont pas agi de façon prudente et diligente en n'investiguant pas de façon supplémentaire pour connaître la cause de ces infiltrations. Faire appel à un ami qui a plus de connaissance qu'eux, sans être un expert, est jugé insuffisant dans ces circonstances.

Toutefois, une particularité de cette situation est qu'on se questionne aussi sur le comportement des vendeurs : par leurs propos rassurants, ont-ils faussé la compréhension des acheteurs et les ont-ils induit en erreur? La réticence, les mensonges, les omissions, peuvent avoir pour conséquence de «  transformer les « indices » ou les vices apparents en vices « juridiquement cachés ». » (5)

Dans ce cas précis, les vendeurs avaient en main le rapport d'expert préparé pour un précédant promettant acheteur, indiquant plusieurs lacunes et suggérant d'aller chercher des expertises plus approfondies. Voici les conclusions de la juge à cet égard :

« 87 Les défendeurs ont induit les demandeurs en erreur. Ils ont fait preuve de réticence en omettant délibérément de divulguer l’information disponible. Ils ont faussement rassuré les demandeurs sur l’ampleur des problématiques de la résidence.
...
89 De ce fait, les vices qui pouvaient être considérés comme des vices apparents sont devenus par la réticence et l’attitude de fausse confiance instaurée par les vendeurs des vices juridiquement cachés entraînant la responsabilité des défendeurs. »

La juge établit donc à 88 614,68$, la diminution de prix de vente à laquelle les acheteurs ont droit de la part des vendeurs. En plus, ils ont été tenus responsables à 10 000$ supplémentaires à titre de dommages-intérêts à cause de leur mauvaise foi, donc du fait qu'ils aient menti et tenté de les rassurer démesurément.

Cette décision met en lumière l'importance pour l'acheteur de faire une vérification approfondie d'un immeuble à acheter, mais également l'importance pour le vendeur, d'agir avec bonne foi dans le processus.

Sachez en terminant qu'il est possible selon la loi d'exclure la garantie contre les vices cachés dans l'acte de vente. Demandez à votre conseiller juridique de rédiger la clause en conséquence.

(1) Article 1726, Code civil du Québec.
(2) Leclerc c. Lemieux (C.S., 2019-02-04), 2019 QCCS 1209.
(3) Idem, citant Geneviève COTNAM, Droit immobilier, vol. 5, Coll. Blais, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2010, p. 78-79.
(4) Leclerc c. Lemieux (C.S., 2019-02-04), 2019 QCCS 1209, para 64.
(5) Idem, para 73.

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