La reprise de possession du logement, ou pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué?

Article verrouillé Publié le par Martin A Messier

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Les modalités permettant à un propriétaire de reprendre possession de son logement sont malheureusement beaucoup plus compliquées et restreintes que ce que l’on pourrait croire.

À chaque année, nous avons notre lot de propriétaires qui viennent d’acquérir un immeuble dans le but de l’habiter qui doivent faire face à la dure réalité de notre système législatif.

Il faut d’abord comprendre que la reprise de possession d’un logement s’inscrit dans un contexte où la loi permet au locataire d’être maintenu dans les lieux et régit les hausses de loyer et plusieurs autres aspects du bail de logement pour en arriver à ce but. On voit donc que la reprise de possession du logement s’inscrit comme une exception au droit au maintien dans les lieux et est assortie de plusieurs règles.

Plusieurs propriétaires croient malheureusement que la reprise de possession est automatique. En effet, fraîchement sortis du notaire avec leur nouvel acte de vente, ils viennent nous voir souvent après une mauvaise expérience où ils vécu un échec dans leur démarche de reprendre possession du logement.

Il n'est pas possible d'envoyer un avis de non-renouvellement du bail contrairement à une croyance populaire. Plusieurs autres croient qu’il est possible de reprendre possession du logement alors qu’ils l’ont acheté avec leur mère, leur père, leurs enfants ou sous le nom d’une compagnie. Or, ;a reprise de possession ne sera pas possible si c’est une entreprise, une compagnie, qui détient l’immeuble. Elle sera également interdite s’il y a plus d’un propriétaire, à moins qu’il y ait deux propriétaires et que les deux propriétaires soient conjoints l’un de l’autre.

De plus, la reprise de possession sera limitée au propriétaire de l’immeuble et à ses descendants ou descendants en ligne directe au premier degré, soit le père ou la mère, le fils ou la fille. Il pourrait également y avoir une reprise de possession pour un parent ou un allié dont le propriétaire est le principal soutien.

Enfin, il pourrait être possible d'en reprendre possession pour y loger un ex-conjoint dont le propriétaire demeure le principal soutien après leur séparation.

Fait important que plusieurs ignorent : la loi a été modifiée et il sera interdit de reprendre possession d’un logement si le locataire ou son conjoint est une personne âgée de 70 ans et plus qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au seuil maximal lui permettant d’être admissible à un logement loyer modique.

Il y a toutefois une exception si le propriétaire est lui-même âgé de 70 ans et plus et que c’est lui qui veut aller habiter le logement, s’il veut reprendre possession pour ses parents ou un autre bénéficiaire qui est âgé de 70 ans et plus ou s’il est âgé de 70 ans et plus et qu’il souhaite habiter dans le même immeuble que celui qu’il occupe pour avoir possiblement un aidant naturel qui sera âgé de moins de 70 ans.

Bref, retenons que si votre locataire ou son conjoint a plus de 70 ans, il faut y penser.

Si vous achetez un immeuble locatif, par exemple un duplex, dans le but de l’habiter et que son locataire ou son conjoint est âgé de plus de 70 ans, il faut déjà se poser des questions et faire des vérifications : la reprise de possession pourrait vous être interdite.

Nous le voyons déjà, ce n’est pas simple, les conditions et restrictions sont très nombreuses.

Ce n’est pas fini. Pour reprendre possession d’un logement, il faut faire parvenir un avis indiquant son intention de reprendre possession du logement. Cet avis doit être détaillé et respecter les dispositions du Code civil du Québec.

S’il vous manque une portion de l’avis, il pourrait être déclaré nul et votre démarche s’en trouver ainsi vouée à l’échec. Le délai dans lequel l’avis doit être envoyé est extrêmement important.

Prenons d’abord l’exemple régulier le plus connu, soit celui d’un bail de 12 mois et plus. À ce moment, l’avis doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail. Si votre bail, à titre d’exemple, est un bail du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, votre avis devra être expédié au plus tard le 31 décembre 2018.

Attention, nous vous recommandons de le faire parvenir par courrier recommandé pour être en mesure de prouver la date d’expédition, et également de bénéficier des présomptions légales lorsque vous confiez votre colis à Postes Canada.

Si vous le livrez par une autre méthode, il faut vous assurer que votre locataire l’ait reçu avant le 31 décembre et que vous puissiez faire la preuve qu’il l’a bel et bien reçu avant cette date. Si votre bail n’est pas un bail standard, nous vous recommandons de communiquer avec nous pour que nous puissions vous aider à déterminer le moment exact de l’envoi.

Dans les normes standard d’un bail de 12 mois, retenons que six mois de délai sont requis, et donc si la durée varie et que le bail est plutôt un bail de 12 mois qui se termine le 31 mai, il faudrait envoyer l’avis au plus tard le 30 novembre.

Vous le voyez, le délai n’est pas absolu, mais il varie en fonction de la date de fin du bail et de la durée du bail. Encore une fois, s’il s’agit d’un bail d’une durée différente, communiquez avec nous, nous verrons à faire le calcul du délai de façon adéquate.

Nous avons maintenant fait envoyer l’avis.

Encore une fois une exception, puisque ici, si le locataire ne répond pas, il sera présumé avoir refusé dans le mois suivant la réception de l’avis.

Il y a donc un refus présumé. Si nous prenons l’exemple d’un avis qui serait envoyé le 10 novembre, un mois plus tard, soit le 10 décembre, le locataire serait présumé avoir refusé et le propriétaire devrait introduire une demande à la Régie du logement au plus tard dans le mois qui suit ce refus présumé, ou si le locataire répond directement au propriétaire en refusant, le propriétaire doit introduire la demande dans le mois du refus.

En résumé, ici le dicton serait plutôt « Qui ne dit mot refuse ». Vous devez donc être vigilent et bien calculer vos délais pour éviter de vous faire prendre au piège. Il faut donc avoir déposé la demande à la Régie du logement au plus tard dans le mois du refus, que ce soit un refus présumé en vertu de la loi, que ce soit 1 mois après l’envoi de votre avis si le locataire n’a pas répondu, ou dès qu’il répond.

Par exemple, si vous envoyez votre avis le 10 novembre et qu’il répond le 15 novembre en refusant, vous avez jusqu’au 15 décembre pour déposer la demande à la Régie du logement. Que se passe-t-il lors de l’audience? Encore une fois, plusieurs propriétaires croient qu’il s’agit simplement de démontrer qu’ils ont envoyé l’avis dans les délais prescrits et introduit la demande dans les délais prescrits.

Ce n’est malheureusement pas le cas. Vous devrez démontrer que vous entendez réellement reprendre possession pour les fins mentionnées dans l’avis.

À ce titre, il faudra soigneusement vous préparer et vous assurer d’apporter toutes les preuves qui permettent d’établir votre crédibilité, décrire le projet dès le moment de sa conception, soit à compter du moment où vous avez pensé reprendre possession du logement, chacun des détails, les raisons qui motivent la reprise de possession, les besoins et les habitudes de vie de la personne qui reprendra possession, la capacité de respecter les ententes financières qui interviendront.

En bref, il faut démontrer au tribunal qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour évincer un locataire, mais bel et bien d’un besoin réel de loger quelqu’un qui entend habiter le logement pour une longue période. Plusieurs autres modalités s’appliquent aussi nous vous invitions à communiquer avec notre service juridique qui pourra vous assister en tenant compte des particularités de votre situation.

Nous vous invitons à suivre la formation sur la reprise de possession d’un logement s’il s’agit d’un projet que vous envisagez.

Pour toutes questions, n’hésitez pas à communiquer avec nous dès que vous pensez reprendre possession de votre logement.

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