LE LOCATEUR PEUT REFUSER LA CESSION DE BAIL FAITE À UNE CORPORATION

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

LE LOCATEUR PEUT REFUSER LA CESSION DE BAIL FAITE À UNE CORPORATION

Les locataires ont produit à la Régie du logement une demande de résiliation de bail et un remboursement de loyer payé. Il appert que les parties sont liées par un bail du 1er juillet 1994 au 30 juin 1995, à un loyer mensuel de 565,00$.

Les faits

Le 8 novembre 1994, les locataires avisaient le locateur de leur intention de céder leur bail à Stephan Huot Immeubles à partir du 1er décembre 1994. Le 9 novembre, le gestionnaire du locateur avisait les locataires du refus de consentir à la cession du bail au motif qu'une cession de bail doit être faite uniquement à un locataire qui va habiter dans le logement.
Les locataires contestent cette décision du locateur et considèrent que le refus du locateur est injustifié. Quant au locateur, il justifie son refus en déclarant que l'intention du cessionnaire est uniquement de relouer cet appartement et non de devenir locataire.

La question discutée

En vertu des articles 1870 et 1871 du Code Civil du Québec, le locataire peut céder son bail et le locateur ne peut refuser la cession du bail que pour un motif sérieux. Se pose la question de déterminer si le fait pour un cessionnaire de ne pas habiter le logement peut être considéré comme un motif sérieux.
Lors d'une cession de bail, le cessionnaire acquiert non seulement les droits, mais aussi les obligations du cédant qui est le locataire.
Dans le bail résidentiel, l'intention du locataire quant à l'utilisation des lieux est importante pour le locateur puisqu'il pourrait éventuellement être un motif pour invalider le bail. En effet, le bail intervenu entre les parties est de nature résidentielle et non commerciale, et cet élément est important pour la validité du contrat intervenu entre les parties.
Le locateur a-t-il intérêt à s'objecter quant à la nature du contrat intervenu entre le cessionnaire (une corporation) et le cédant ( le locataire)?

L'analyse de la question

La Régie du logement est d'avis que le locateur peut s'objecter au motif que le contrat entre les locataires et la corporation Stephan Huot Immeubles n'est pas de la nature d'un contrat de location résidentielle, et par conséquent le refus du locateur est justifié.
En effet, aux articles 1425 et suivants du Code Civil du Québec, relatifs à l'interprétation des contrats, il y est édicté que l'on doit rechercher la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés.
Dans l'interprétation, on doit tenir compte de la nature, des circonstances dans lesquelles le contrat a été conclu. Selon la Régie du logement (1), suivant les faits mis en preuve, il appert que Stephan Huot Immeubles est le nouveau locateur du locataire. Pour attirer une clientèle, Stephan Huot Immeubles offre à des personnes qui sont liées par des baux d'assumer les obligations de leur ancien bail lorsqu'elles contractent avec lui.
La Régie du logement conclut que l'intérêt premier de Stephan Huot Immeubles est uniquement d'attirer une nouvelle clientèle dans ses propres immeubles et qu'il n'a aucune intention de devenir lui-même locataire, soit d'habiter les lieux.
La Régie conclut aussi que le contrat intervenu entre le cessionnaire Stephan Huot Immeubles et les locataires ne peut être qualifié de cession de bail résidentiel et que le locateur était par conséquent justifié de refuser la demande de cession de bail en faveur de Stephan Huot Immeubles.
La Régie du logement a rejeté la demande de résiliation du bail des locataires. Les locataires ont été tenus de payer leur loyer et de continuer à assumer les obligations de leur bail.

1. Lemieux et al. c. Société Immobilière Arbois (1995) J.L pages 195 et 196

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