Qu'est-ce que la solidarité?

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe notaire

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La solidarité fait en sorte que chacun des débiteurs (locataires) puisse être tenu séparément à la totalité de l'obligation (loyer ou autre). Selon l’article 1525 du Code civil du Québec, la solidarité entre les débiteurs ne se présume pas.

Voici ce qu'un jugement de la Cour du Québec rendu en 2006 (1) explique sur le sujet :

« 42  Or, il n'existe pas de solidarité entre deux colocataires quant au paiement du loyer, sauf si cette solidarité a été prévue au bail ou s'il s'agit de conjoints mariés (article 397 C.p.c.).  Il s'agit d'une obligation conjointe seulement.

44 Dans l'ouvrage Droit Spécialisé des Contrats, Mes Lamontagne et Larochelle écrivent (à la page 336):

« Si le loyer consiste en une somme d'argent, qui est un bien divisible, l'obligation est divisible et, dans ce cas, un locataire ne peut être contraint à payer que sa part.  L'interprétation rigoureuse des textes du Code civil du Québec ne nous permet pas d'en arriver à une autre conclusion. »»

La solidarité doit donc être clairement prévue au contrat de bail. Cette mention ne se retrouve actuellement pas dans le formulaire de bail. Si vous ne l’ajoutez pas, l’obligation de vos locataires est donc conjointe (à moins qu'ils ne soient mariés ou unis civilement), c’est-à-dire que chacun est responsable jusqu’à concurrence de sa part. À titre d’exemple, si le montant du loyer est de 800$ et que vous avez deux locataires, chacun d’eux pourrait normalement être tenu de payer au propriétaire sa moitié, donc 400$. Si par ailleurs vous ajoutez la mention de solidarité, un seul des deux locataires pourrait être tenu au paiement total de la somme, soit 800$.

Il ne faut toutefois pas se méprendre, car le locateur a le droit de demander la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, donc si le locateur n'a pas en main le montant total du loyer après ce délai. Même si l'un des deux a payé sa part, le manquement de l'autre pourrait engendrer alors une conséquence pour tous les locataires et occupants, soit la résiliation du bail et l'éviction.

Les conséquences du manquement d'un seul des locataires, qu'ils soient conjoints ou solidaires, se fera alors pour tous dans cette situation. La réclamation des sommes dues, par contre, si les locataires ne sont pas solidairement responsables, ne peut alors se faire qu'au niveau de la personne en défaut, ou si les deux locataires sont en défaut, 50% chez l'un et 50% chez l'autre, ce qui multiplie les démarches de recouvrement.

Voici la clause proposée par votre association à ajouter dans tous vos baux concernant la solidarité: «Les locataires sont tenus solidairement responsables de toutes les obligations découlant de ce bail».

Notez que dans le Projet de règlement modifiant le Règlement sur les formulaires de bail obligatoires, le formulaire de bail proposé, dont la date d'entrée en vigueur reste à déterminer, prévoit un endroit où on peut cocher si les locataires s'engagent solidairement ou non.



(1) Dumouchel c Dufour-Tremblay, 2006 QCCQ.

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