Un critère important à suivre lors d'une modification de bail

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Un critère important à suivre lors d'une modification de bail
Les faits

Le locateur est propriétaire d’un immeuble comprenant plus de 200 logements dont celui occupé par le locataire qui a déposé une plainte à la Régie du logement. Le locateur a avisé les locataires de son intention de modifier le bail, lors de la reconduction, afin de prévoir la suppression du service de climatisation centrale. Cette modification proposée par le locateur a été refusée par plusieurs locataires et le locateur s’est adressé à la Régie du logement afin que le Tribunal statue et détermine le montant du loyer pour chacun des logements.

La décision de la Régie du logement

Lorsque le locataire refuse une modification proposée, le locateur doit s’adresser à la Régie du logement en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec :

‘’Art. 1947. Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s’adresser au tribunal dans les mois de la réception de l’avis de refus pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s’il omet de la faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.’’

La Régie du logement a réuni toutes les demandes pour fins d’audition. Par décision distincte dans chacun des dossiers, la Régie du logement a refusé la modification pour les motifs suivants :

‘’Avec respect, le Tribunal est d’avis que les critères pour accorder une modification aux conditions du bail ne se limitent pas uniquement au fait de déterminer si la condition est liée au droit au maintien dans les lieux. Encore faut-il que le motif invoqué par la locatrice soit valable. Si le tribunal en arrive à la conclusion qu’il s’agit d’un motif valable, il doit décider selon la balance des inconvénients…’’

La Régie dans sa décision écarte le critère du maintien dans les lieux. En vertu de ce critère, la Régie doit refuser une modification au bail dans le seul cas où la modification d’une clause du bail entraîne l’éviction du locataire de son logement. La Régie doit étudier si la demande de modification constitue un motif valable et la Régie doit aussi décider selon la balance des inconvénients. La Régie décida que la suppression du service de climatisation centrale entraînerait plus d’inconvénients aux locataires qu’au locateur. La décision applique le critère à l’effet qu’en l’absence d’un préjudice sérieux, les conditions du bail initial doivent être préservées parce qu’elles ont été négociées librement lors de sa conclusion.

Le jugement de la Cour du Québec

Le locateur a obtenu l’autorisation d’appeler de chacune des décisions et la Cour du Québec a tenu une audition commune pour tous les dossiers.

Selon la Cour du Québec, l’article 1947 C.c.Q. n’indique pas le ou les critères qui doivent être considérés par le Tribunal dans l’exercice de sa discrétion. Le principe, qu’en l’absence de préjudice sérieux les conditions du bail doivent être préservées, entraîne selon la Cour des conséquences importantes puisque le droit au maintien dans les lieux peut, théoriquement, être perpétuel étant donné qu’il survit parfois au décès du locataire.

Sans qu’il soit nécessaire de donner des exemples, il est facile d’imaginer des situations où une partie pourrait souhaiter modifier un bail négocié cinq, dix ou même trente ans auparavant et ce, même si la condition visée ne lui cause pas un préjudice sérieux. La Cour du Québec conclut que les discussions et ententes relatives au bail initial ne sont pas des critères appropriés à l’examen d’une demande de modification présentée en vertu de l’article 1947 C.c.Q. (1)

Dans le même jugement, le juge a conclu que le Tribunal n’a pas à décider si la modification est ‘’juste et raisonnable’’ ni si ‘’le maintien des conditions du bail causera un préjudice’’ ni si la modification est ‘’valable’’ ou ‘’justifiée’’ ni si ‘’la balance des inconvénients’’ penche en faveur de l’une ou l’autre des parties. La demande de modification du bail doit être décidée en fonction de l’objectif visé par les articles 1936 et suivants du Code civil du Québec soit le maintien du locataire dans les lieux. Le juge énonce le critère à suivre en ces termes :

‘’La modification doit être autorisée si la preuve prépondérante est à l’effet qu’elle n’aura pas pour conséquence d’obliger le locataire à déménager. Cependant, les inconvénients qui résultent de la modification doivent être pris en compte dans la détermination du montant du loyer tel que prévu à l’article 1952 C.c.Q.’’ (2)

Cette conclusion ne signifie pas qu’une modification doit obligatoirement être refusée si elle a pour conséquence d’obliger un locataire à déménager. Il peut se présenter des situations où il est impossible ou irréaliste de maintenir une condition du bail malgré l’impact négatif de son retrait sur le droit du locataire au maintien dans les lieux.

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1. Cour du Québec 500-80-003881 043 page 8.
2. déjà cité page 10 paragraphe 35.

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