Preuve claire et prépondérante d’un préjudice réel et actuel pour des retards fréquents

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier, Soucy Avocats

Preuve claire et prépondérante d’un préjudice réel et actuel pour des retards fréquents

Les locateurs ont produit une demande en résiliation de bail pour des retards fréquents dans le paiement du loyer. Les locateurs doivent prouver que les retards fréquents leur causent un préjudice sérieux selon le Code civil du Québec :

«Art. 1971 C.c.Q. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement.»

Preuve des locateurs

Les locateurs soutiennent que le loyer est constamment payé en retard et qu’ils subissent un préjudice sérieux des manquements répétés du locataire. Le mandataire des locateurs dépose un état de compte établissant des retards depuis le mois de juillet 2003. Il déclare que l’hypothèque passe le 12 de chaque mois, que les locateurs ont des dépenses à faire, qu’il y a des problèmes de gestion et des déplacements inutiles causés par ces retards.

La preuve du préjudice sérieux doit être forte. Selon la Régie du logement, cette preuve ne peut uniquement se fonder sur une simple allégation des locateurs ou de son mandataire. Le préjudice doit être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et fondé sur des faits objectifs et précis. Il faut donc faire une preuve claire et prépondérante de la présence d’un préjudice réel et actuel.

Décision de la Régie

Ainsi, dans les circonstances, le Tribunal1 en conclut que la preuve soumise par le mandataire des locateurs est insuffisante pour démontrer, par prépondérance de preuve, que les retards du locataire ont causé un préjudice sérieux justifiant la résiliation du bail.

Pour cette raison, le Tribunal ne peut émettre l’ordonnance recherchée par le mandataire des locateurs conformément à l’article 1973 C.c.Q., en l’absence de conclusion favorable à la demande de résiliation :

«Art. 1973 C.c.Q. : Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans les délais qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.»

Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail.

Préjudice sérieux nécessaire

S’il y a une preuve de préjudice sérieux à cause des retards fréquents, la Régie peut résilier le bail immédiatement ou encore substituer à la résiliation du bail une ordonnance enjoignant le locataire à payer son loyer d’avance, à chaque mois, le premier jour du mois. Advenant le non-respect de l’ordonnance par le locataire, un seul retard suffit, la Régie du logement résilie le bail. Lors de l’audience sur le non-respect, le locateur n’aura pas besoin de prouver le préjudice sérieux car la preuve en aura été faite lors de la première audience. La simple preuve d’un retard suffira pour entraîner la résiliation du bail.

Même pour la simple ordonnance de payer le loyer le premier jour de chaque mois, les locateurs doivent faire la preuve d’un préjudice sérieux. Lorsque le locataire mentionne le paiement de l’hypothèque, il doit prouver l’existence du contrat hypothécaire car la simple allégation ne suffit pas.

1 (2004) J.L. p. 45-46

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