Les micro-condos: un nouveau phénomène sur le marché immobilier

Publié le par Me Kevin J. Lebeau

Sujet(s): Immobilier,

Source: Messier Soucy Avocats

Les micro-condos: un nouveau phénomène sur le marché immobilier
La copropriété divise n'est pas un phénomène nouveau sur le plan du développement immobilier du Québec, les premières copropriétés divise ayant vu le jour vers 1970. Depuis ce temps nous avons pu constater l'évolution des tendances au niveau du style des projets: copropriété de plusieurs étages, maisons en rangées, construction en triplex. Certaines sont certes plus luxueuses que d'autres et les unités comptent des superficies habitables impressionnantes, souvent plus de 1000 pieds carrés.

Toutefois, une nouvelle tendance a vu le jour récemment dans le marché québecois, soit celle des «micro-condos», dont la superficie se chiffre à environ 450 pieds carrés et moins. Sauf pour la salle de bain où l'espace habitable est disposé en «zones» sur une aire de plancher ouverte sans murs séparateurs entre les zones. Il faut penser que dans une telle superficie les commodités doivent être axées vers l'efficacité: appareils ménagers de petite dimension, lits repliables au mur, etc.

Il est certain qu'un tel produit trouvera preneur sur le marché: jeune professionnel vivant seul et sans enfants, qui consacre beaucoup d'heures au bureau, ainsi qu'à ses loisirs en dehors de la maison; ou bien l'étudiant pour qui les parents recherchent un pied à terre pendant les études mais qui souhaitent investir en immobilier plutôt que de payer le loyer d'un logement locatif. Il pourrait s'agir également d'un produit attrayant pour ceux qui désirent investir dans l'immobilier dans le but de louer leur unité et de générer des revenus de location.

Par contre, ce type d'habitation pourra poser certains défis reliés aux activités quotidiennes des propriétaires ou des occupants: il faut comprendre que la zone de cuisine de l'unité au-dessus risque d'être peu distancée de la zone «chambre à coucher» de l'unité en-dessous. Conséquemment, nous sommes d'avis que les propriétaires devront faire preuve de retenue et tolérance envers leurs voisins lorsque surviennent les bruits et autres inconvénients qui viennent du fait d'être voisins.1 Notre espoir est que les promoteurs immobiliers portent une attention particulière à l'insonorisation des unités, ainsi que de prévoir certaines restrictions au droit des copropriétaires de remplacer les revêtements de plancher (interdiction d'installer de la tuile céramique).

Considérant que des copropriétés de ce type risquent de trouver preneur parmi une clientèle d'investisseurs en immobilier, nous anticipons que les dispositions de la déclaration de copropriété qui traitent de la location des fractions précisent mieux le droit des copropriétaires de louer leur fraction. À notre avis, il serait important de permettre la location à court terme des fractions, compte tenu du fait que les caractéristiques des unités s'y prêtent. En agissant dans ce sens, le promoteur immobilier encadrera, dès le départ la location des fractions et les acquéreurs pourront alors acheter en toute connaissance de cause. Faire ainsi serait donc préférable à la situation qui prévaut habituellement, c'est à dire le fait d'énoncer dans la déclaration de copropriété que la location des fractions est permise, sans préciser d'avantage, laissant ainsi aux copropriétaires le soin d'encadrer l'exercice du droit de location, souvent dans un but de réagir aux difficultés potentielles posées par les activités de location à court terme (va et vient, emménagements/déménagements récurrents, etc.).

N'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés pour toute question à ce sujet.

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