Impropre à l'habitation à cause des moisissures?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Pour un locataire, il est difficile de prouver que son logement est impropre à l'habitation à cause des moisissures.1

Dans le cadre d'un litige en matière de bail résidentiel, il appartient au demandeur d'établir, par prépondérance de preuve, la nature de l'inexécution des obligations contractuelles, le dommage et le lien de causalité. Ceci dit, et bien que l'application des règles de droit commun exige la démonstration, dans le cadre d'un procès, des faits au soutien des prétentions des parties, selon la prépondérance de la preuve, le législateur a espéré que le caractère impropre du logement puisse être constaté et déclaré par une autre autorité que celle dévolue à la Régie du logement.

Nous devons nous référer à l'article 1913 du Code Civil du Québec qui encadre l'abandon d'un logement par un locataire qui prétend que son logement est impropre à l'habitation:
"1913. Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation.
Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente.

La Ville de Montréal a adopté le Règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements 1. L'article 25 de ce Règlement énonce:
"Chapitre lV
Salubrité
25. Un bâtiment ou un logement ne doit pas porter atteinte à la santé ou à la sécurité des résidents ou du public en raison de l'utilisation qui en est faite ou de l'état dans lequel il se trouve.
Sont prohibés et doivent être supprimés:
(...)

10o la présence de moisissures, ainsi que les conditions qui favorisent la prolifération de celles-ci.
La section ll du Règlement indique les interventions possibles par l'autorité compétente dont celle de procéder à la suppression des conditions d'insalubrité décrite à l'article 25, et ce, aux frais du propriétaire. Le Règlement prévoit aussi des mesures d’évacuation d'un logement non-conforme.

L'article l du Règlement définit le terme « autorité compétente » comme étant la directrice du Service du développement et des opérations. Celle-ci délègue des inspecteurs qui procèdent aux constats nécessaires et effectuent les interventions requises. Donc, sur son territoire, la Ville de Montréal par l’intermédiaire des inspecteurs est l'autorité compétente pour déclarer un logement impropre à l'habitation.

Le logement impropre
Si un logement n'est pas déclaré impropre par la Ville de Montréal, il incombera au locataire de démontrer avec des preuves à l'appui que son logement est impropre et qu'il peut l'abandonner.

L'article 1915 du Code Civil du Québec prévoit ce qui suit:
1915.Le locataire peut abandonner son logement s'il devient impropre à l'habitation . Il est alors tenu d'aviser le locateur de l'état du logement , avant l'abandon ou dans les dix jours qui suivent...
Quant au caractère impropre du logement , l'affaire Gestion Immobilière Dion(2) énonce:
"(...) pour évaluer si l'impropreté d'un logement à habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d'une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l'audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l'état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir mais bien la situation ou l'état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement(...).

Pour établir la menace sérieuse pour la santé des occupants, il faut démontrer la présence d'un contaminant, des moisissures entre autres, au logement et un lien de causalité entre celui-ci et l'état de santé du locataire.

La décision Hajjar c. Hébert 3, fait l'analyse suivante:
"Or, pour réussir sur leurs demandes, les locataires doivent établir par une preuve concrète et prépondérante les éléments suivants:
1. les problèmes reliés à la choses louée ou dans l'immeuble en général;
2. La dénonciation de leurs plaintes au locateur;
3. l'inaction du locateur à exécuter ses obligations légales;
4. leur départ est justifié car le logement était impropre à l'habitation au sens de l'article 1913 C.C.Q et si la santé des occupants est en jeu , une preuve médicale est requise;
5. La relation de cause à effet entre l'état du logement et les dommages réclamés.
(...)

Conclusions
Pour réussir dans son recours le locataire devra donc démontrer, par prépondérance de preuve , que l'état de son logement constituait une menace sérieuse pour sa santé ou sa sécurité justifiant ainsi son abandon. Le lien de causalité avec les montants monétaires devra être aussi prouvé.

La démonstration des problèmes reliés au logement ou à l'immeuble demeure une étape cruciale et nécessaire pour vraiment apprécier les conditions existantes au moment du départ du locataire et lesdites conditions devront être en lien avec les problèmes de santé invoqués. S'il s'agit de contamination, il faudra identifier la nature du contaminant et l'étendue de la contamination.

Nous devrons aussi reconnaître que l'exposition à des contaminants, comme la moisissure, est quotidienne parce qu'elle se trouve tant à l'intérieur qu'à l'extérieur des logements. Certaines espèces de moisissures sont d'ailleurs courantes.

Le caractère impropre causé par des moisissures s'évalue par comparaison des échantillons d’air, tant dans l'aspect qualitatif que quantitatif avec l’environnement extérieur. Il faut que la proportion des espèces ou le nombre total d'unités vivables soit plus élevée à l’intérieur du logement qu'à l'extérieur. Donc, on doit comparer les échantillons d'air pris à l’extérieur et à l'intérieur du logement. La preuve doit démontrer la concentration et le genre de moisissures présents dans le logement. L'effet des moisissures sur la santé des occupants d'un logement dépend du mode et de l'importance de l'exposition, de la nature du contaminant et peut varier selon la susceptibilité des individus exposés.

Pour rencontrer son fardeau de preuve, il est insuffisant pour le locataire de démontrer l'apparition de symptômes physiques suite à un ou plusieurs dégâts d'eau. Il faut produire un rapport médical solide et concluant parce que les symptômes ressentis par les occupants sont non spécifiques et peuvent varier selon les individus ou encore se rapporter à d'autres maladies ou d'autres causes.

Le tribunal ne peut fonder son appréciation sur des considérations subjectives.4 Le risque pour la santé doit être prouvé en lien avec l'état du logement pour répondre aux exigences de l'article 1913 du Code Civil du Québec. Il ne doit pas s'agir d'une crainte subjective même si cette crainte est fondée sur l'existence d'un risque appréhendé. La loi exige la preuve que le local d'habitation constitue non seulement une menace mais encore faut-il qu'elle soit sérieuse5.

Avant d'abandonner son logement, le locataire devrait s'assurer qu'il a entre les mains une preuve objective que la présence des moisissures dans son logement crée une menace sérieuse pour sa santé ou celle des occupants. Il devra fournir au tribunal une preuve médicale solide que les symptômes ressentis sont en lien direct avec les moisissures. Il devra aussi démontrer un défaut du logement causant les moisissures et qu'il n'est pas lui-même responsable de la contamination à cause de ses mauvaises habitudes de vie. Certains locataires peuvent augmenter l'humidité relative dans leur logement en négligeant de faire fonctionner les ventilateurs de la chambre de bain ou de la cuisinière, en ayant des gros aquariums, en faisant sécher du linge à l'intérieur de leur logement et en ne ventilant pas suffisamment leur logement.

1) Règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements. Codification administrative 03-096.
2) Gestion immobiliere Dion.JE.91-345(C.Q)
3) Hajjar c.Hébert(1999) J.L.316
4) Lamirande c. Grégoire 2014 QCRDL14649par.181
5) Opus citare. paragraphe 184.

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