Ne pas louer la peau de l'ours avant de l'avoir achetée!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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Ne pas louer la peau de l'ours avant de l'avoir achetée!

Dans un jugement récent (1), le propriétaire d'un logement demande l'annulation d'un bail et l'expulsion du locataire.

Ainsi, le titulaire d'une offre d'achat acceptée, soit le proposant acheteur, a conclu un bail avec un locataire avant de devenir propriétaire en titre.

Le vendeur, qui refuse ensuite de donner suite à la promesse de vente, conteste en conséquence la validité de ce bail qui n'a pas été signé par lui.

L'offre d'achat acceptée contient une clause concernant la visite et la signature de baux. :
« À compter de l’acceptation des présentes, les parties conviennent que Monsieur X, propriétaire, accommodera les visites pour le ---- et au besoin signera un bail pour et au nom de l’acheteur, Monsieur Y, sans aucun engagement ni responsabilité pour Monsieur X »

La rencontre chez le notaire a été retardée à quelques reprises.

Entre-temps, le promettant acheteur a par contre consenti un bail de septembre 2015 au 30 juin 2016 en informant le vendeur de ce fait. L'occupation par ce nouveau locataire devait se faire après la finalisation de l'acte d'achat qui devait avoir lieu au mois d’août.

Avec l'autorisation du vendeur, le promettant acheteur avait procédé à des travaux de remise en état du logement. Le promettant acheteur avait signé un bail et en avait informé le promettant vendeur. Malgré l'absence d'opposition suite à la connaissance de la location, en plus de la connaissance de travaux effectués par le proposant acheteur dans le but de louer, le vendeur décide finalement de changer les serrures du logement. Le vendeur qui était censé financer l'achat, a changé d'idée avant la finalisation de la transaction. Le 1er septembre 2015, le locataire en question n'a donc pas pu emménager. Il aurait toutefois emménagé par la suite.

Selon la décision, le promettant vendeur est d'avis que comme il n'est pas intervenu dans le bail tel que prévu dans l'offre d'achat, le bail serait en conséquence nul.

La Régie du logement n'a pas compétence pour régler la problématique de vente entre le promettant acheteur et le promettant vendeur. Par contre, elle a compétence pour ce qui est de la validation du bail. Le juge de la Régie du logement conclut que par son comportement, le propriétaire vendeur a confirmé les actes conclus par l'acheteur, en ayant été informé des démarches de rénovation et de location, en remettant les clés et en étant mis au courant d'un emménagement prématuré et ce, même si l'offre d'achat n'a pas été entièrement respectée sur la façon de faire.

La Régie du logement se demande ensuite si le simple fait que celui-ci choisisse de ne pas donner suite à la vente de son immeuble invalide pour autant tous les actes accomplis, de bonne foi, par le promettant acheteur ?

La Régie du logement en vient à la conclusion que non, car il y aurait eu une sorte de mandat entre le vendeur et l'acheteur. Le juge réitère que la loi ne précise pas que le locateur doive être aussi propriétaire de l'immeuble pour que le contrat de bail produise ses effets. Le locataire a contracté avec une personne qui avait apparemment les droits sur la location. Ainsi, selon la décision, le juge conclut que le droit à la location du logement a été délégué par le propriétaire vendeur. En effet, il a laissé croire que le promettant acheteur avait la faculté de louer le logement avec son autorisation, par exemple en ayant remis les clés.

Nous recommandons la prudence dans les actes posés lors de l'acquisition ou de la vente d'un immeuble, surtout tant que le contrat final n'est pas signé.


(1) 235728 31 20150904 G, 2015 QCRDL 36864.

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