Quelle preuve le locataire doit-il fournir pour démontrer qu’il peut fumer du cannabis à cause d’une raison médicale?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Quelle preuve le locataire doit-il fournir pour démontrer qu’il peut fumer du cannabis à cause d’une raison médicale?

Le locateur demande à la Régie du logement la modification du bail pour y ajouter une clause prohibant l’usage du cannabis. Un bail du 1er juin 2018 au 31 mai 2019 au loyer mensuel de 1050,00 $ lie les deux parties.

Les faits

Le 17 octobre 2018, le locateur faisait parvenir un avis à la locataire qui contenait une clause visant l’interdiction de fumer du cannabis dans le logement, sur les balcons, les terrasses, les aires communes et le terrain dans les limites de la propriété du locateur. Le 9 novembre, la locataire s’opposait à la modification pour des raisons médicales. Dans les 30 jours suivant ce refus, le locateur a déposé à la Régie du logement la demande de modification du bail.

À l’audience, le locateur fait valoir que l’immeuble est occupé par des familles et que la consommation de cannabis, par la locataire, donnerait le mauvais exemple. Il ajoute que la ventilation de ce vieil immeuble n’est pas adaptée à un tel usage des lieux. Pour sa part, la locataire fait valoir qu’elle possède une prescription lui permettant de consommer du cannabis pour des fins médicales. Elle révèle souffrir d’insomnie et d’anxiété qu’elle traite à l’aide du cannabis qu’elle consomme sous forme de cigarette. Il s’agit de son mode de consommation qui lui permet d’obtenir les effets désirés au moment voulu.

La locataire produit une prescription médicale d’un médecin de l’Ontario qui lui a prescrit l’usage thérapeutique du cannabis à raison d’un gramme par jour. Cette prescription est valide à compter du 24 mars 2018 et pour une durée de 365 jours. Dans une lettre du 5 décembre 2018, un docteur qui indique être le médecin de la locataire depuis 2013 confirme la prescription de son confrère de l’Ontario. La locataire produit aussi une copie de la prescription relativement à son producteur et fournisseur de cannabis.

La demande du locateur est fondée sur l’article 107 de la loi encadrant le cannabis sanctionnée le 12 juin 2018. La juge administrative s’exprime de la façon suivante au sujet de la disposition législative :

''Il ne s’agit pas, en l’occurrence, de déterminer de l’à-propos de la légitimité de la modification que souhaite le locateur ou de se prononcer sur l’effet ou du dérangement que produirait chez les autres occupants de l’immeuble, la consommation de cannabis par la locataire.
Il s’agit d’une disposition transitoire de la Loi permettant aux locateurs de modifier les baux qui les lient à leurs locataires pour interdire la consommation de cannabis puisque cet usage est depuis peu légalisé.
Le législateur a voulu ainsi permettre aux locateurs d’adapter leurs baux à cette nouvelle réalité.
Il leur est donc, pour un temps, permis de transmettre un avis de modification de bail à leur locataire pour interdire la consommation de cannabis.''1

En vertu de cette disposition un délai de 90 jours jusqu’au 15 janvier 2019 permettrait aux locateurs d’envoyer un avis de modification à leur locataire pour interdire de fumer du cannabis. Toutefois, cette modification ne pouvait pas être imposée au locataire qui détenait une prescription médicale lui permettant de fumer du cannabis.

Décision du tribunal

Selon la décision rendue, la locataire rencontre le critère d’exception fixé par la loi puisqu’elle a démontré au tribunal qu’elle détient une prescription l’autorisant à consommer du cannabis pour des fins médicales2. Le tribunal rejette la demande de modification proposée par le locateur.

Toutefois, le tribunal rappelle que la Cour Suprême a déjà statué que l’usage du cannabis relève d’un mode de vie et qu’il ne peut être protégé par le droit à la vie privée3. Aussi, si la fumée secondaire de cannabis cause un préjudice sérieux aux autres occupants de l’immeuble, un locataire pourrait voir son bail résilié par la Régie du logement malgré la possession d’une prescription médicale autorisant l’usage du cannabis par le locataire4.

Conclusions

À la lecture de la jurisprudence5, ni la loi, ni les lois reliées à ce domaine, ni les règlements afférents ne définissent la notion « raisons médicales ». Le locateur a le fardeau de la preuve en vertu de l’article 2803 du Code civil du Québec qui indique : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. »

Le locateur peut s’objecter au dépôt du document médical présenté par un locataire en vertu des règles de preuve interdisant le oui-dire. Un document médical est une déclaration faite par un médecin en dehors de la présence de la Cour. Le locataire se trouve à rapporter les paroles d’un tiers devant le juge, sans la présence du médecin. Le locateur ne peut pas interroger le médecin sur le diagnostic et si des modes alternatifs de soin auraient pu remplacer l’usage du cannabis. Le locateur a le droit d’exiger la présence du médecin à l’audience.

Nous pouvons comparer le degré de preuve en matière de zoothérapie, qui exige une preuve étoffée et précise6 :

En effet, pour que l’on puisse conclure à un cas de zoothérapie faisant échec à une clause du bail librement consentie liant les parties, il faut aller au-delà de la démonstration des bienfaits généraux incontestables que la présence d’un compagnon animal procure à une personne, qu’elle soit malade ou non.


À notre avis, il ne suffit pas de produire un simple billet médical affirmant que le locataire est autorisé à fumer du cannabis. La preuve doit révéler un diagnostic au sujet des troubles du locataire. Il doit y avoir une prescription, c’est-à-dire la durée de l’autorisation et aussi la quantité de cannabis que le locataire pourra consommer au quotidien. Si le document médical est imprécis et vague, le locateur devrait avoir le droit d’exiger la présence du médecin. On peut également demander au médecin depuis combien de temps il soigne le locataire pour démontrer le sérieux du diagnostic établi.


1. Immeubles Yelena inc. c. Windsor, 2019 QCRDL 1076, parag. 15
2. Opus citare, parag. 20
3. R. c. Clay, 2003 3 RCS 735
4. Tessier c. Ruseva, 2016 CanLII 151344 (QC RDL) ou 2016 QCRDL 19128
5. Thibault c. Guay, 2019 QCRDL 3303, parag. 11.
6. 97530 Canada ltée c. Cléroux, 2018 QCRDL, parag. 13

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