Changements climatiques : Les propriétaires immobiliers frappés de plein fouet par une nouvelle réalité : LA GLACE

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Changements climatiques : Les propriétaires immobiliers frappés de plein fouet par une nouvelle réalité : LA GLACE

L’hiver 2018-2019 nous a appris que nos équipements et nos façons de faire traditionnels sont parfois inefficaces contre une météo imprévisible, changeante, incluant des variations parfois brusques des températures. Par contre, les règles sur la responsabilité civile des propriétaires n’ont pas changé, elles. Ainsi, les propriétaires devront, comme plusieurs autres membres de la société, s’adapter à cette nouvelle réalité pour éviter le plus possible qu’une personne chute et se blesse sur le terrain de votre immeuble et qu’elle décide de vous poursuivre.

Même constat au niveau sécurité incendie, les règles n’ont pas changé: les sorties de secours et les voies d’évacuations doivent être dégagées. Des amendes par votre service incendie sont possibles en cas de contravention.

Mais dans la réalité, quelle est l’interprétation la Régie du logement au sujet de l’intensité de l’obligation du propriétaire dans de tels cas?

Dans une décision de la Régie du logement rendue en 2017, Françine Jodoin, juge administrative, explique notamment ce qui suit :


« 14   Cette obligation contenue au bail est souvent analysée en jurisprudence dans un contexte où la responsabilité est recherchée dans le cadre d’une chute et de dommages en résultant.
15   Les principes qui y sont dégagés permettent, cependant, de définir l’étendue de l’obligation.
16   Le Tribunal fait sienne l’analyse effectuée dans l’affaire Giroux c. Plessisville (Office municipal d'habitation de), 2013 QCRDL 35779 :
20   Le locateur a l’obligation de prévenir les dommages prévisibles. La seule présence de neige et/ou de glace ne suffit toutefois pas à entraîner ou à inférer la responsabilité du propriétaire des lieux. Celui-ci n’est pas l’assureur des piétons. Ces derniers doivent s’attendre à rencontrer des conditions difficiles au Québec durant l’hiver et se prémunir en particulier des changements subis de température. On ne peut s’attendre à une sécurité absolue lors d’une tempête de neige. L’obligation de déneigement et de sécurité du propriétaire, en cas de chute et de blessures, est une obligation de moyens et non de résultat. Les moyens de défense ne sont pas les mêmes selon l’intensité des obligations en cause. Les moyens de déneigement utilisés doivent être raisonnables dans les circonstances.2 
24   Plusieurs autres jugements ont traité de la nature et de l’intensité de l’obligation de déneigement et de sécurité qui est en cause en cas de responsabilité civile.
25   Le Juge Robert Legris de la Cour supérieure s’exprimait récemment comme suit :
« 8 Les tribunaux considèrent que la seule présence de glace sur un perron ou un trottoir n’est pas suffisante pour entraîner la responsabilité de son propriétaire. Celui qui se plaint de dommages causés par la glace doit prouver que le propriétaire de la surface glacée a été négligent. Les tribunaux évaluent cette négligence en tenant compte des conditions climatiques, de la visibilité de la glace, de la connaissance qu’en a le propriétaire, du temps écoulé entre la connaissance du danger et le dommage et du comportement de la victime elle-même.
11 Dans tous ces derniers cas l’action a été rejetée. Un propriétaire n’est pas obligé de passer toutes ses journées à surveiller chacun de ses trottoirs, perrons et escaliers. Lorsqu’on considère sous l’angle de l’organisation du propriétaire, elle se mesure à l’aune de celle de la personne normalement organisée et prudente. Lorsqu’on la considère au point de vue du temps de réaction, la négligence n’est pas en cette matière, une affaire de minutes ou même d’heures.
12 En l’espèce, il ne fait pas de doute que monsieur Caron a mis en place une organisation capable de satisfaire ses obligations de sécurité envers ses locataires. Un employé, monsieur Pelchat, fait la tournée matin et soir et déneige ou répand des abrasifs au besoin. »4
26   La juge Suzanne Ouellet de la Cour supérieure, au sujet de l’intensité de l’obligation du locateur, écrivait :
« 52 À ce titre, les auteurs, Larochelle et Lamontagne écrivent:
Jouir paisiblement d'un bien implique que le locataire puisse utiliser ce bien avec une confiance et une tranquillité d'esprit résultant de la pensée qu'il n'y a pas de péril à redouter, de danger à craindre ou qu'il y a absence de risque d'accident, dans les circonstances de l'usage normal du bien pour lequel il a été loué, et que le locateur se comportera en conséquence. C'est là une obligation de sécurité qui n'est pas contraire à la nature du contrat de louage et qu'il n'est pas déplacé de considérer comme une obligation contractuelle accessoire, selon les circonstances.
62 Ceci dit, l'entretien adéquat relève cependant de l'obligation de moyens.
63 Il s'agit de « moyens raisonnables pour assurer la sécurité des usagers » en tenant compte toutefois des particularités de chaque affaire.
64 Dans l'affaire Ouellet c. Société immobilière Arbois inc., le juge Pierre Oderre, j.c.q. écrit:
Dans le présent dossier, compte tenu de la situation hivernale notoire au Québec, le Tribunal est d'avis que Arbois locateur avait, au moment de l'incident, une obligation de moyens. Elle n'était pas tenue de s'assurer qu'en tout temps le stationnement soit exempt de glace ou de neige. » Références omises Notre soulignement
17   Il ressort des décisions rapportées que l’obligation des locateurs en est une de moyen. Ils n’ont pas l’obligation d’« offrir une sécurité absolue aux locataires »1 et de pallier sur le champ et en tout temps à toute présence de neige ou de glace. Leur obligation se limite à prendre les moyens raisonnables et diligents pour pallier aux conditions climatiques qui peuvent constituer une source de risque ou qui empêche un usage des lieux qui soit courant ou normal. » (fin de citation)

Malgré cela, il n’en demeure pas moins qu’il faudra assurément adapter vos méthodes pour faire face à la nouvelle réalité climatique pour éviter justement d’être responsabilisé par négligence.

Exigez de votre déneigeur qu’il puisse fournir du sel, du sable et de la roche automatiquement, sans qu'un appel de votre part soit requis et voyez à réagir si sont travail laisse à désirer.

Finalement vous remarquerez que dans la section «E» du bail de la Régie du logement, celle-ci ne parle pas seulement de déneigement, mais aussi de «déglaçage.» Si vous prenez la responsabilité du déneigement vous prenez aussi celle du déglaçage, sachez-le.

Sachez que si la section n'est pas remplie du tout, le propriétaire est automatiquement responsable de déneiger et déglacer entrée, allée, et balcons.

Il est toujours plus facile de prévenir les problèmes est toujours plus simple que de les gérer.



El Mostafa Shih et Zakia Hari c. Julio Rodriguez Morell et Marie-Eve Pétrin 317817

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