Journal Le Propriétaire

Dans l'affaire Thivierge c. C.D.H.M Ltée[1], la locataire demande au Tribunal de statuer sur la validité d’un avis de résiliation de bail qu’elle allègue avoir servi au locateur parce qu’elle ne pouvait plus continuer d’habiter le logement en raison de son état de santé.


Les parties étaient liées par un bail reconduit pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 au loyer mensuel de 607 $. La locataire qui est âgée de 97 ans a commencé à avoir de la difficulté à monter les escaliers pour se rendre à son logement situé au quatrième étage au mois de décembre 2009.

La locataire a cherché un logement dans un immeuble muni d’un ascenseur et elle a transmis un avis de résiliation de bail au locateur, lequel a été reçu le 1er février 2010 au motif qu’elle avait été acceptée dans un foyer d’hébergement en application de l’article 1974 C.c.Q.

Qu'est-ce que prévoit l'article 1974 du Code civil du Québec ?

            L'article 1974 du C.c.Q stipule que : «Un locataire peut résilier le bail en cours, s'il lui est attribué un logement à loyer modique ou si, en raison d'une décision du tribunal, il est relogé dans un logement équivalent qui correspond à ses besoins; il peut aussi le résilier s'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap ou, s'il s'agit d'une personne âgée, s'il est admis de façon permanente dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée ou dans un foyer d'hébergement, qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission.

À moins que les parties n'en conviennent autrement, la résiliation prend effet trois mois après l'envoi d'un avis au locateur, accompagné d'une attestation de l'autorité concernée, ou un mois après cet avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de douze mois.»

La Régie du Logement a rappelé que la jurisprudence majoritaire portant sur l’interprétation de l’expression «foyer d’hébergement» de l’article 1974 C.c.Q. dans l’affaire Brodeur c. St-Pierre Baril[1] :

«Le Tribunal a analysé le sens et la portée de ces dispositions dans l’affaire Place de CE Enr. C. Gilbert Leduc. Voici ce qu’écrit le tribunal :

«Contrairement au centre d’hébergement et de soins de longue durée, l’expression «foyer d’hébergement» n’est pas définie par la loi et la jurisprudence semble divisée sur l’interprétation qu’il convient d’appliquer à ces termes.

Une tendance dite «restrictive» vise à restreindre cette appellation aux résidences qui ont pour mission de servir de lieu de refuge, de protection et qui offre assistance ou entraide, réconfort ou soutien et surveillance à une personne en perte d’autonomie, de mobilité ou d’indépendance.

Ces décisions excluent généralement de cette définition les immeubles à logements de luxe qui offrent, contre rémunération, des services de repas et de soins infirmiers.

Tandis qu’une tendance plus libérale étend cette qualification aux foyers qui offrent aux personnes âgées exclusivement des services de soutien, d’assistance et de surveillance requis en raison de l’âge ou de l’état de santé.

Sans vouloir adopter une interprétation restrictive du terme «foyer d’hébergement», le Tribunal rappelle ce qui est énoncé dans l’affaire Résidences de Longpré précitée :

Le tribunal considère qu’une résidence sera un foyer d’hébergement si elle loge uniquement des personnes auxquelles elle donne des services d’assistance, de soutien et de surveillance devenus nécessaires en raison d’un état causé par le vieillissement ou une santé défaillante.»

La régisseure, Me Micheline Leclerc, est en accord avec cette jurisprudence majoritaire. Or, la locataire est une personne âgée mais il n’a pas été démontré qu’elle a été admise dans un foyer d’hébergement tel que défini par la jurisprudence. En effet, le bail fait état que la locataire a loué un logement de trois pièces et demie dans un immeuble où des médecins et infirmières sont présents, sans plus, alors qu’elle ne reçoit qu’une aide au ménage. Aucun service de soutien, d’assistance et de surveillance ne lui est dispensé et elle a même choisi de s’occuper de ses repas. Le Tribunal a pu constater d’ailleurs que la locataire est fort lucide et autonome.

Par conséquent, le Tribunal a conclu que l’avis transmis par la locataire ne constitue pas un avis de résiliation de bail visé par l’article 1974 C.c.Q.

[1]     Cécile Thivierge c. C.D.H.M. Ltée, 18 100305 041G, 1er juin 2010 ( 2010 QCRDL 21585)