Dans l'affaire Thivierge c. C.D.H.M Ltée[1],
la locataire demande au Tribunal de statuer sur la validité d’un avis de
résiliation de bail qu’elle allègue avoir servi au locateur parce qu’elle ne
pouvait plus continuer d’habiter le logement en raison de son état de santé.
Les parties étaient liées par un bail reconduit pour la période du 1er juillet
2009 au 30 juin 2010 au loyer mensuel de 607 $. La locataire qui est âgée de 97
ans a commencé à avoir de la difficulté à monter les escaliers pour se rendre à
son logement situé au quatrième étage au mois de décembre 2009.
La locataire a cherché un logement dans un immeuble muni d’un ascenseur et elle
a transmis un avis de résiliation de bail au locateur, lequel a été reçu le 1er
février 2010 au motif qu’elle avait été acceptée dans un foyer d’hébergement en
application de l’article 1974 C.c.Q.
Qu'est-ce que prévoit l'article 1974 du Code civil du Québec ?
L'article 1974 du C.c.Q stipule que
: «Un locataire peut résilier le bail en cours, s'il lui est attribué un
logement à loyer modique ou si, en raison d'une décision du tribunal, il est
relogé dans un logement équivalent qui correspond à ses besoins; il peut aussi
le résilier s'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap ou,
s'il s'agit d'une personne âgée, s'il est admis de façon permanente dans un
centre d'hébergement et de soins de longue durée ou dans un foyer
d'hébergement, qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son
admission.
À moins que les parties n'en conviennent autrement, la résiliation prend effet
trois mois après l'envoi d'un avis au locateur, accompagné d'une attestation de
l'autorité concernée, ou un mois après cet avis lorsque le bail est à durée
indéterminée ou de moins de douze mois.»
La Régie du Logement a rappelé que la jurisprudence majoritaire portant sur l’interprétation de l’expression «foyer d’hébergement» de l’article 1974 C.c.Q. dans l’affaire Brodeur c. St-Pierre Baril[1] :
«Le Tribunal a analysé le sens et la portée de ces
dispositions dans l’affaire Place de CE Enr. C. Gilbert Leduc. Voici ce
qu’écrit le tribunal :
«Contrairement au centre d’hébergement et de soins de longue durée,
l’expression «foyer d’hébergement» n’est pas définie par la loi et la
jurisprudence semble divisée sur l’interprétation qu’il convient d’appliquer à
ces termes.
Une tendance dite «restrictive» vise à restreindre cette appellation aux
résidences qui ont pour mission de servir de lieu de refuge, de protection et
qui offre assistance ou entraide, réconfort ou soutien et surveillance à une
personne en perte d’autonomie, de mobilité ou d’indépendance.
Ces décisions excluent généralement de cette définition les immeubles à
logements de luxe qui offrent, contre rémunération, des services de repas et de
soins infirmiers.
Tandis qu’une tendance plus libérale étend cette qualification aux foyers qui
offrent aux personnes âgées exclusivement des services de soutien, d’assistance
et de surveillance requis en raison de l’âge ou de l’état de santé.
Sans vouloir adopter une interprétation restrictive du terme «foyer
d’hébergement», le Tribunal rappelle ce qui est énoncé dans l’affaire
Résidences de Longpré précitée :
Le tribunal considère qu’une résidence sera un foyer d’hébergement si elle loge
uniquement des personnes auxquelles elle donne des services d’assistance, de
soutien et de surveillance devenus nécessaires en raison d’un état causé par le
vieillissement ou une santé défaillante.»
La régisseure, Me Micheline Leclerc, est en accord avec
cette jurisprudence majoritaire. Or, la locataire est une personne âgée mais il
n’a pas été démontré qu’elle a été admise dans un foyer d’hébergement tel que
défini par la jurisprudence. En effet, le bail fait état que la locataire a
loué un logement de trois pièces et demie dans un immeuble où des médecins et
infirmières sont présents, sans plus, alors qu’elle ne reçoit qu’une aide au
ménage. Aucun service de soutien, d’assistance et de surveillance ne lui est
dispensé et elle a même choisi de s’occuper de ses repas. Le Tribunal a pu
constater d’ailleurs que la locataire est fort lucide et autonome.
Par conséquent, le Tribunal a conclu que l’avis transmis par la locataire ne
constitue pas un avis de résiliation de bail visé par l’article 1974 C.c.Q.
[1] Cécile Thivierge c. C.D.H.M. Ltée, 18 100305 041G, 1er juin 2010 ( 2010 QCRDL 21585)
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