Le locateur doit demander le rejet de la demande de réunion de deux dossiers, l'un de recouvrement de loyer, l'autre en diminution de loyer

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Le locateur doit demander le rejet de la demande de réunion de deux dossiers, l'un de recouvrement de loyer, l'autre en diminution de loyer

Demande de réunion


En pratique les locataires demandent souvent la réunion de la demande de recouvrement de loyer du locateur avec leur demande de diminution du loyer et de dommages-intérêts. Il est reconnu qu'une demande de non-paiement du loyer et de résiliation de bail, parce que le locataire est en retard de plus de 3 semaines dans le paiement du loyer, est considérée urgente par la Régie du logement (RDL). Une audience est fixée 4 à 6 semaines après la date du dépôt de la demande par le locateur.


Toutefois, une de demande de diminution du loyer et de dommages-intérêts n'est pas considérée urgente et est entendue plusieurs mois après son dépôt.


Le locataire qui fait défaut de payer son loyer a un avantage à demander la réunion de sa demande de diminution de loyer avec la demande de non-paiement. Premièrement, cette demande de réunion entraîne la remise de la demande de non-paiement du loyer et cause un préjudice grave au locateur. Si la réunion est accordée, un nouveau délai de deux mois minimum sera requis avant d'entendre à nouveau la demande de recouvrement de loyer et de résiliation du bail. Pendant ce temps, le locataire ne paie pas son loyer.

Le Droit


La Régie du logement a déjà refusé à quelques reprises des demandes de réunions faites par des locataires. La décision précisait qu'il ne s'agissait pas de matières pouvant être convenablement réunies en une seule :


«Le locataire demande une diminution de loyer et des dommages, la locatrice veut obtenir un recouvrement du loyer et une résiliation de bail. Les questions en litige ne sont pas, en substance les même. La preuve qui doit être administrée est complètement différente pour chacun des dossiers. Il ne s'agit pas de matières qui peuvent être convenablement réunies en une seule. Le tribunal considère qu'il n'y a pas lieu de réunir les deux demandes et qu'il n'existe aucun risque de jugement contradictoire (…)


Il est vraisemblable que la demande de la locatrice soit entendue plus rapidement que celle du locataire en raison du caractère d'urgence appliqué à ce type de demande. Le tribunal tient à souligner que le locataire ne peut se faire justice lui-même et qu'il ne se trouve pas dans une situation où il peut opérer compensation. » (1)


La Régie a rejeté la demande du locataire et décidé que chaque dossier suivrait son cours selon la mise au rôle et la date que le maître des rôles jugera opportune.

Jurisprudence suivie par la Cour supérieure :


Récemment, la Régie du logement a rejeté la demande de réunion des dossiers en ces termes:

« Le tribunal a donc requis que le locataire acquitte les trois mois de loyer dus au locateur dans les 48 heures de la date de l'audience et la requête du locataire a donc été prise en délibéré par le tribunal et la demande du locateur a été suspendue dans l'attente de ce paiement . Or, le locataire n'a pas rempli les conditions fixées par le tribunal, en raison de quoi chaque demande suivrait donc son cours. Par la présente, le tribunal décide que la requête pour réunion de demande n'est pas accordée, puisque la connexité des demandes produites pas les parties n'exige pas la réunion formelle au sens de l'article 57 L.R.L., les questions en litiges ne sont pas en substance les mêmes et les matières en jeu n'ont pas besoin d'être réunies. (2)»


Le locataire a présenté une requête en révision judiciaire contre la décision de la RDL en prétextant que la décision de la Régie était manifestement déraisonnable et qu'elle devait être annulée par la Cour supérieure, qui est chargée du pouvoir de surveillance des tribunaux inférieurs, comme la Régie du logement.


La Cour supérieure rendit jugement en juin 2010 de la façon suivante:

« le demandeur exigeait que soient réunies des demandes de diminution de loyer et de dommages et intérêts. On peut facilement constater que ces demandes ne sont pas de même nature et qu'elles soulèvent d'ailleurs des questions de droit différente, force est de constater que sa décision est pertinente selon l'enseignement de la Cour suprême dans Muir c. Nouveau-Brunswick/ R.C.S. 190 (3).»


La Cour supérieure confirme le courant jurisprudentiel de la Régie du logement qui rejetait les demandes de réunion d'un dossier de non-paiement avec un autre dossier de diminution et dommages-intérêts.


1. Robert Marierc. Bayside Lakeshore. Régie du logement, no 31080527033

2. Nouredine P. Fakhri c. Lorenzo Prosperis. Régie du logement , no 31100107118N100107

3. Nouredine P. Fakhri c. Régie du Logement. Cour supérieure, no 500-17-056093-100

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