Un jugement favorable rendu à l'égard des propriétaires

Article verrouillé Publié le par Me Bill Kostopoulos

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Un jugement favorable rendu à l'égard des propriétaires
Dans la décision Russo c. Prémont (1), la locatrice demande, en date du 22 février 2010, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire pour non-respect d'une ordonnance émise en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec. Elle requiert de plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais judiciaires.

Les parties sont liées par le bail du logement du 1er juillet jusqu’au 30 juin 2010 au loyer mensuel de 450 $. L'immeuble abritant les lieux loués comporte cinq unités d'habitation réparties sur trois niveaux. Le logement concerné de deux pièces et demie est situé à l'étage inférieur (demi-sous-sol) avec un autre portant le numéro 3721. Depuis mai 2008, la locatrice occupe le logis de cinq pièces et demie au-dessus de ces deux logements.

Le 30 avril 2009, la locatrice intente un recours en résiliation du bail pour divers motifs.
Suivant jugement rendu le 19 juin 2009, le tribunal retient celui ayant trait aux bruits excessifs, substitue la résiliation du bail requise en émettant une ordonnance en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec :(…) ORDONNE au locataire de respecter ses obligations légales d'user des lieux loués avec prudence et diligence, de manière à ce que ne soit émis aucun bruit anormal ou excessif de son logement, entre 22 heures le soir et 8 heures le matin;

ET CE, pour la durée du bail en cours ainsi que pour deux de ses reconductions subséquentes, le cas échéant; (…) »

L’ordonnance entrait en vigueur le 19 juillet 2009 et le demeure potentiellement jusqu’au 30 juin 2011. En conséquence, tout autre grief, même tenant au bruit, ne sera considéré si ce n’est celui excessif ou anormal produit entre 22 heures le soir et 8 heures le matin après le 19 juillet 2009.

Dans le cadre de la présente demande, la locatrice soutient que le locataire a contrevenu à l’ordonnance visée à compter de septembre 2009 et ce, à plusieurs reprises. Elle n’aurait par ailleurs toléré cette situation à aucune occasion, manifestant instamment au locataire sa désapprobation, tantôt par des gestes de répliques, tantôt par avis verbaux ou écrits.

S’aidant de notes prises à même un calendrier, la locatrice en relate les occurrences relativement au bruit excessif émanant du logement du locataire. Malgré les nombreux avis donnés et ripostes sonores, le locataire n’aurait pas obtempéré à l’ordonnance émise aux termes de la décision en cause. Les bruits accusés seraient excessifs et causeraient toujours un sérieux préjudice.

À l’appui de son recours, la locatrice fait comparaître trois témoins. En premier lieu, une locataire de l'immeuble, Johanne Dutrisac, confirme avoir été réveillée à chacune des nuits des 15, 16 et 17 décembre 2009, alors qu’elle avait la garde du logis de la locatrice en son absence.

En deuxième lieu, Madame Élissa Amyotte, locataire, témoigne que le locataire concerné ne cesse de tenir des conversations à haute voix la nuit, ponctuées de cris de type « engueulades », notamment les mardis, mercredis et jeudis. Cette situation l’obligerait aussi souvent à se lever pour changer de pièce afin de s’assurer d’un sommeil moins perturbé, sommeil dont elle dit avoir besoin pour effectuer son travail avec diligence.

En troisième lieu, la constable Annick Grand-Maison (matricule 6256) témoigne s’être présentée le 11 mars 2010 au logement avec la constable Bégin, suite à un appel logé à 1 heure 46 par la locatrice, se plaignant du locataire qui parlerait « fort au téléphone toute la nuit ». Arrivée à la porte du logement vers deux heures, le locataire aurait mis du temps à ouvrir. Aucun bruit n’est alors constaté. Néanmoins, étant rouge et agité, le locataire est perçu comme étant agressif. Le locataire calmé, les policières se retirent et discutent ensuite avec la locatrice qui se trouve sur son balcon. S’apprêtant à monter dans leur véhicule, la locatrice leur fait signe de retourner sur les lieux. Le témoin dit avoir alors entendu, de la rue, un bruit sourd et fort. Ouvrant la porte du vestibule menant au logement, elle perçoit des sons de cognements, comme si le locataire frappait le plafond ou les murs du logement à répétition, avec importants retentissements à l’extérieur. Le bruit est anormal. Le comportement du locataire est jugé excessif et agressif par la policière.

En défense, le locataire dénie avoir contrevenu à l’ordonnance. Depuis la décision en cause, il s’appliquerait à ne pas y contrevenir, parlerait certes régulièrement au téléphone avec Madame Girard la nuit, mais toujours à voix basse, en chuchotant, parfois même avec une couverture sur la tête et d’autres fois dans la salle de bain. Quant aux autres témoignages, il ne faudrait pas y donner foi, considérant qu’ils émanent de personnes liées à la locatrice.

Le tribunal est saisi d’un recours en résiliation du bail pour contravention à une ordonnance émise en vertu de l'article 1973 du Code civil du Québec.À la lumière du texte du premier alinéa, l’ordonnance prévue vient souvent tempérer la rigueur du prononcé immédiat de la résiliation d’un bail, justifiée par ailleurs de la preuve d’un préjudice sérieux. L’ordonnance est donc rendue en lieu et place de cette résiliation.

En cas de contravention de celle-ci, le second alinéa de cette disposition s’avère sans équivoque sur la sanction à appliquer. Cette sanction est la résiliation du bail et il n’y a alors plus lieu d’examiner le préjudice sérieux qu’en subit le créancier de l’obligation. Dans le cadre de l’examen d’une demande de résiliation sous ce thème, la discrétion judiciaire du tribunal est alors limitée à évaluer si le sujet a respecté ou non l'ordonnance.

Lors de cette demande en résiliation, le locataire fautif ne pourra pas soulever les moyens de défense qu’il aurait pu invoquer à l’encontre de la demande initiale.

En somme, le tribunal est d’avis que les prescriptions in fine de l’article 1973 du Code civil du Québec, ne lui laisse entrevoir aucune autre avenue, discrétion, latitude ou alternative que celle de résilier le bail lorsque le défaut est constaté.

En l’espèce, de la preuve prépondérante administrée, le tribunal conclut que le locataire a contrevenu à l’ordonnance en cause, que cette ordonnance était en vigueur au moment des faits reprochés et l’est demeurée, qu’elle est suffisamment claire, que le locataire en comprenait la portée, que la locatrice n’y a renoncé d’aucune façon, que la locataire n’a jamais toléré les contraventions, que l’avis de reconduction du bail donné le 13 janvier 2010 n’équivaut pas à transaction ou renonciation quant à son droit de s’en prévaloir, et que la preuve ne sous-tend pas que la locatrice ait abusé de ses droits.

En effet, il a été démontré à la satisfaction du tribunal qu’après le 19 juillet 2009, le locataire a produit à maintes reprises des bruits excessifs et anormaux entre 22 heures le soir et 8 heures le matin, notamment par ses conversations téléphoniques nocturnes. Le temps de leur occurrence, leur fréquence ainsi que leur intensité ont été considérés dans cette évaluation menant au constat qu’ils transgressaient l’ordonnance visée. L’excès et l’anormalité est jugée telle, car outrepassant la tolérance que des voisins se doivent.

L’ensemble des prétentions du locataire ne sont pas retenues. Sa preuve n’aura suffi pour contrer celle de la locatrice quant à son défaut de respecter l’ordonnance. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de discréditer les témoignages présentés en demande, lesquels se sont avérés fiables, probants, crédibles et convergents.

En conséquence, il y a lieu d’accueillir la demande de la locatrice. quant à la résiliation du bail et les frais judiciaires, l’exécution provisoire de la décision n’étant pas accordée en application de l'article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement.

1 31 090430 071 S 100222 , 12 mai 2010, Me Chantale Bouchard

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