Une fiducie ne peut pas reprendre possession d'un logement pour le bénéficiaire de cette fiducie.

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Une fiducie ne peut pas reprendre possession d'un logement pour le bénéficiaire de cette fiducie.

Les faits

Le locateur, une fiducie, veut reprendre le logement du locataire pour y loger le bénéficiaire de la fiducie, madame Claire. Le locateur transmet au locataire le 31 décembre 2012 par huissier, un avis de reprise de logement, pour y loger madame Claire, à compter du 01 juillet 2013.

Le locataire lui répond qu'il refuse de quitter le logement. Le locateur, la fiducie intente dans les délais requis un recours à la régie de logement pour être autorisé à reprendre le logement.
À l'audience, le procureur de la fiducie justifie la demande de reprise pour le bénéfice de Claire. Il est précisé dans le testament du père de Claire que les revenus de la fiducie testamentaire seront utilisés pour le bien-être et l'entretien de Claire et qu'au décès de celle-ci, le capital de la fiducie sera partagé entre les enfants.

La preuve est à l'effet que la fiducie est le principal soutien de la bénéficiaire du droit de reprise de logement. Selon la preuve, l'immeuble a été acquis par la fiducie selon les volontés du père dans le but de loger sa fille Claire.

La fille Claire a occupé un logement situé à Longueuil pendant près de 10 ans. Elle veut se rapprocher de ses deux soeurs résidant dans les Laurentides, dont l'une qui occupe un logement dans l'immeuble où est localisé le logement qui fait l'objet de la reprise de logement.

Les deux soeurs de Claire témoignent à l'audience. Leur témoignage est à l'effet que Claire est capable de s'occuper de son entretien, mais qu'elles veillent aux finances et à l'administration des biens de leur soeur Claire. Depuis le mois de mars 2013, Claire occupe le logement situé au sous-sol dudit immeuble un 3½. Cette occupation était temporaire, car la plupart des meubles qui meublaient son ancien logement, un 4½, sont entreposés dans d'autres endroits de l'immeuble. Claire témoigne à l'audience et son témoignage est empreint de spontanéité et concorde avec le témoignage de ses soeurs.


L'analyse des faits

En l'espèce, une fiducie demande l'autorisation de reprendre le logement pour y loger le bénéficiaire de la fiducie. Dans un premier temps, il est important de consulter les articles 1260 et suivants du Code Civil du Québec qui traitent de la nature de la fiducie:

1260. La fiducie résulte d'un acte par lequel une personne, le constituant, transfère de son patrimoine à un autre patrimoine qu'il constitue, des biens qu'il affecte à une fin particulière et qu'un fiduciaire s'oblige par le fait de son acceptation, à détenir et à l'administrer.

12601. Le patrimoine fiduciaire, formé des biens transférés en fiducie, constitue un patrimoine d'affectation autonome et distinct de celui du constituant, du fiduciaire ou du bénéficiaire, sur lequel aucun d'entre eux n'a de droit réel.

1262. La fiducie est établie par contrat, à titre onéreux ou gratuit, par testament, ou dans certains cas par la loi. Elle peut aussi, lorsque la loi l'autorise, être établie par jugement. Selon le Code Civil la fiducie possède un patrimoine d'affectation distinct et autonome de celui du constituant. Elle se compare aux personnes morales qui possèdent d'ailleurs un patrimoine distinct de ses dirigeants. De plus, la fiducie n'est pas une personne physique et n'a pas d'ascendants et des descendants, des parents ou d'alliés.

L'article 1957 du Code Civil du Québec énumère les personnes ayant le droit à la reprise du logement.
«1957. Le locateur d'un logement, s'il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l'habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation des corps, le divorce ou la dissolution de l'union civile.»
L'article 1957 du Code Civil du Québec est d'ordre public et d’interprétation restrictive. Les procédures visant la reprise d'un logement sont encadrées par des conditions strictes qui doivent être rigoureusement suivies. Cet article précise que le locateur peut reprendre un logement pour y loger ses ascendants ou descendants au premier degré où tout parent dont il est le principal soutien.

La décision de la régie du logement
Selon la régie du logement, la jurisprudence est constante à l'effet que seules les personnes physiques peuvent demander l'autorisation de reprendre un logement. Par exemple, une société en nom collectif ou une personne morale¹, de même qu'une communauté religieuse ² ne peut pas demander l'autorisation de reprendre un logement dont il est le locateur, car ils ne sont pas des personnes physiques.

En l'espèce, la fiducie n'est pas une personne physique qui possède le patrimoine distinct de ses constituants. Elle n'a pas d'ascendants, de descendants, d'alliés ou autres parents dont elle est le principal soutien. Ainsi, cette fiducie ne peut détenir la qualité d'un demandeur dans le cadre d'une demande de reprise de logement. La Régie considère que la jurisprudence rejetant la demande de reprise de logement demandée par une personne morale est applicable à la présente affaire.

1- Gestion Cappelloc. Ranger. 2012 Q.C.C.Q. 1307
2- Thivierge c. Soeur du Bon Pasteur 1976 DLC 48
3- Fiducie Real Lacroix c. P. Barbotin 2013 QCRDL # 24989

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