Location : La divulgation d’une mort violente dans un logement est-elle obligatoire?

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Location : La divulgation d’une mort violente dans un logement est-elle obligatoire?

De nos jours, la croyance aux esprits qui hantent les résidences ou toutes autres croyances est une réalité qui peut paraître farfelue pour certains mais qui est une préoccupation majeure pour d’autres. Certains films et émissions quotidiennes en font d’ailleurs leurs choux gras.

Ainsi, quand vient le temps de louer un logement dans lequel une mort violente est survenue, vous devez vous poser la question si l’on doit aviser les candidats de ces événements?

Dans une décision récente de la Régie du logement, la juge Francine Jodoin 1 , s’est attardée à ce problème et nous explique que le candidat doit pouvoir donner un consentement libre et éclairé. Ce consentement peut être vicié lorsqu’une des parties provoque volontairement une erreur dans l’esprit de ce candidat pour le pousser à conclure le bail ou à le conclure à des conditions différentes.

Dans ce dossier particulier, la locataire réclame l’annulation du bail et invoque le défaut du locateur d’avoir révélé les faits associés aux crimes sordides qui se sont produits dans la résidence. Il n’invoque pas qu’on lui a menti, induit en erreur ou trompé mais plutôt que des informations pertinentes et capitales n’ont pas été divulguées.

Me Jodoin nous explique que « La nullité du contrat de bail exige la démonstration préalable que le consentement donné par le locataire n’a pas été libre et éclairé. »

« Le tribunal s’est donc demandé si la divulgation d’information au sujet d’événements tels que ceux survenus dans le logement entraient dans l’obligation précontractuelle de renseignement.

Elle conclue que « Le locateur n’a commis aucun acte qui aurait pu provoquer l’erreur chez le locataire. Par contre, il est assujetti à l’article 1375 du Code civil du Québec qui énonce :
« 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. »

Ce principe a donné naissance à l’obligation précontractuelle de renseignement. Les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina 2 précisent ce qui suit :

« 320 - Bonne foi - Lorsqu'il s'agit d'identifier le fondement de l'obligation précontractuelle de renseignement, la réticence dolosive et le silence dolosif, maintenant codifiés à l'article 1401, deuxième alinéa, sont souvent invoqués24. Les règles du dol, d'ailleurs, ne sont elles-mêmes qu'une application particulière du principe de la bonne foi dans la formation du contrat, lequel est énoncé à l'article 1375. (souligner cette partie) Lorsque l'un des contractants occupe une position privilégiée par rapport à l'autre, soit en raison de la connaissance qu'il a de certaines informations, soit en raison de son devoir d'en prendre connaissance, il doit parfois, pour ne pas tromper la confiance légitime de l'autre, prendre l'initiative de fournir à ce dernier certains renseignements cruciaux... » . »


Et elle se justifie en citant la cause Knight c. Dionne 3 de la Cour du Québec de 2006 dont l’objet du litige était la vente d’une maison :

« Ainsi, l’Honorable juge Gabriel de Pokomándy écrit : « Dans un tel cas, il nous apparaît que c'est à l'acheteur qu'il appartient de poser des questions spécifiques sur les phobies, craintes ou autres considérations subjectives qui peuvent à ses yeux empêcher la pleine jouissance d'une bâtisse ou même de procéder à son achat. Dès lors qu'une question est ainsi abordée, le vendeur a une obligation accrue de divulgation complète et il doit prendre garde d'induire un consentement erroné par son silence ou sa réticence sur cet élément qui semble d'importance pour l'acheteur, au risque de voir la validité de la vente contestée dans les cas où, connaissant toute l'information, l'autre partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. (art. 1401 C.c.Q.)

Le tribunal a beaucoup de difficulté à convenir que de tels événements, dont l’importance dépend de la sensibilité, des phobies, des sentiments ou des appréhensions purement personnels et subjectifs qui ne sont pas en rapport avec la qualité de l’immeuble, doivent être l’objet de divulgation obligatoire. »

Plus loin, Me Jodoin nous explique que : « Le tribunal croit que ces mêmes principes peuvent être transposés à la conclusion d’un contrat de bail. À cela s’ajoute le fait qu’il est plus facile de se soustraire d’un logement qu’on ne veut plus, que de l’achat d’un immeuble. (Cession, sous-location, non-reconduction). »

« Le tribunal ne croit pas que le locateur avait l’obligation de divulguer avant la conclusion du contrat de bail l’existence des crimes qui ont été commis plusieurs années plus tôt. Analysé objectivement, on ne peut conclure qu’en 2010, la connaissance de ces faits pouvait affecter défavorablement la jouissance des lieux ».

Dans les faits, la locataire est restée sur les lieux près de 9 mois et a quitté dans la hâte après avoir eu connaissance des faits.

La juge a rejeté la demande d’annulation de bail et condamné la locataire à payer les loyers perdus par le propriétaire en raison de son départ.

Selon nous, il faut quand même faire attention et toujours se souvenir de la règle de la bonne foi expliquée plus haut et que celle-ci doit guider vos actions. En cas de doute vous êtes toujours mieux de divulguer la situation surtout si vous sentez par les gestes ou les paroles lors de discussions ou des visites que cette situation pourrait être un problème pour le locataire.


1. 31 101230-058G et 31110526014G, Me Francice Jodoin, Régie du logement, le 20 mars 2013;
2. Jean-Louis BEAUDOIN et Pierre-Gabriel JOBIN, avec la collaboration de Nathalie VÉZINA, Les Obligations, 6e édition, Édition Yvon Blais, 2005, par. 320.
3. 2006 R.D.I. 398 C.c.Q. 2006 QCCQ 1260 (CanLII

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