Le locataire s'achète un condo : Mythes et réalités sur les obligations réciproques

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s):

En cette période où les offres des constructeurs sont alléchantes et agressives et les taux d'intérêt encore abordables, la tentation est forte pour les locataires de devenir propriétaire. Avec une mensualité hypothécaire qui s'approche de leur loyer mensuel, les locataires pourraient prendre la décision d'acheter un condo, et bien souvent sans évaluer les conséquences sur un contrat important déjà signé, LE BAIL!. Cette décision prise sous le coup de l'émotion aura assurément des conséquences financières tant pour le propriétaire que pour les locataires.

Commençons par le début. Aucune loi ne permet à un locataire de mettre fin au bail parce qu'il fait l'acquisition d'une maison ou d'une copropriété. Le préavis de 3 mois n'existe pas dans ce contexte, c'est une légende urbaine. Soyez-en avisés.

Reste que le locataire, nouvel acquéreur, voudra quand mettre fin au bail par tous les moyens. Les options qu'il a sont limitées mais il est bon pour le propriétaire de les connaître et d'être prêt à y faire face.

Le locataire pourra sous-louer ou céder son bail à tout moment dans l'année ou conclure une entente avec le propriétaire. Il pourrait aussi et malheureusement quitter le logement sans avoir le droit de le faire. Cette manière de faire ne libère d'aucune façon les locataires de leurs obligations mais les propriétaires doivent y faire face et ce, de plus en plus souvent. Certains locataires continuent de payer leur loyer malgré leur départ mais c'est une minorité.

Pour la sous-location et la cession de bail, l'important pour le propriétaire est de mentionner qu'il a droit de procéder à une enquête de crédit et qu'il a 15 jours pour répondre à l'avis en fonction des résultats obtenus.

Pour l'entente, c'est la loi du libre marché. Il faut donc déterminer ce que le locataire est prêt à donner versus ce que le propriétaire demande pour résilier le bail. Il est important de constater l'entente par un écrit, vous pouvez communiquer avec un juriste ou utilisez le modèle disponible pour les membres.

Pour le « départ sans entente » du locataire : le processus est plus complexe et mérite que l'on s'y attarde un peu plus.

Dans cette situation, le locataire est responsable des obligations du bail jusqu'à la relocation de son logement.

La prise de possession du logement doit respecter les critères du déguerpissement (1975 du Code civil du Québec) soit : que le loyer ne soit pas payé et que le logement soit vide. En cas de doute, le propriétaire aurait intérêt à s'informer auprès d'un juriste avant d'agir.

Ensuite on doit mettre le logement à louer. Assurez-vous de garder toutes les preuves d'affichage soit : que l'on peut identifier assez bien le logement et que vous pourrez prouver, qu'à chaque semaine, entre le départ et le nouveau bail, que le logement soit affiché. Nous vous recommandons de l'annoncer sur les sites des logements à louer, une affiche sur l'immeuble ainsi que dans les journaux traditionnels . Cette preuve sera obligatoire et exigée dans votre réclamation à la Régie du logement lors de l'audience tant pour démontrer que vous avez fait preuve de diligence dans la relocation du logement que pour justifier les frais d'annonces que vous aurez encourus.

Une fois le logement reloué, le propriétaire doit retrouver l'adresse de son ancien locataire généralement en engageant un détective. Le faire à cette étape a l'avantage de laisser au locataire le temps de faire son changement d'adresse, faciliter d'autant le travail du détective et rentabiliser votre investissement.

Une fois l'adresse trouvée, le propriétaire devra envoyer une lettre (mise en demeure) de réclamation par courrier recommandé à chacun des locataires séparément.

Le propriétaire pourra réclamer : les loyers perdus, les frais d'électricité s'ils sont à la charge du locataire, les frais du détective, les frais d'annonces et d'enquêtes de crédit et les dommages causés au logement si c'est le cas.

Une fois que le délai octroyé au locataire pour payer est écoulé, le propriétaire pourra ouvrir un dossier à la Régie du logement intitulé, : « demande en dommages et relocation. » Nous suggérons l'envoi de la procédure aux locataires par huissier.

Sachez que puisque le locataire n'est plus sur les lieux, cette demande en dommages est considérée comme la moins urgente de toutes et les délais avoisineront les 2 ans. Il ne faut donc pas compter sur cette rentrée d'argent à court terme.

Ce nouveau créneau qu'est la vente de condo devient maintenant vos compétiteurs directs et vous devrez utiliser votre ingéniosité pour attirer les locataires dans un marché pas toujours propice .

L'APQ en profite pour vous offrir son service de recherche de logement où tous les sites de petites annonces sont regroupés pour maximiser vos chances de louer sur http://www.seecliq.com

0 Réponse à “Le locataire s'achète un condo : Mythes et réalités sur les obligations réciproques”

Laisser un commentaire