La reprise de logement: attention avant de changer d'idée!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

La reprise de logement: attention avant de changer d'idée!

Le mois de décembre rime souvent avec avis de reprise de logement. En effet, il s'agit du moment, dans bien des cas, où il faut penser à envoyer, si ce n'est pas déjà fait, un avis de reprise de logement si on souhaite aller habiter dans un de nos logements, ou en faire profiter un membre de notre famille. Cet avis est envoyé avant les augmentations de loyer, soit minimum 6 mois avant la fin du bail, pour les baux de plus de 6 mois, ou 6 mois avant la date de reprise s’il s’agit d’un bail à durée indéterminée (bail verbal, par exemple). L’avis est d’un mois avant la fin du bail pour un bail de 6 mois ou moins.

Ensuite, dans le mois de la réception de l’avis, le locataire doit répondre pour indiquer son intention de quitter ou non le logement tel que demandé. S’il ne répond pas, il est réputé avoir refusé et ce sera alors au propriétaire d'ouvrir un dossier auprès de la Régie du logement afin d'obtenir une autorisation.

La loi n’attribue pas d’indemnité fixe en cas de reprise, mais le tribunal qui autorise la reprise pourrait fixer des conditions, dont une indemnité équivalente aux frais de déménagement.

Même si la Régie du logement autorise une reprise pour y habiter soi-même ou pour un membre de sa famille, il reste que le locataire pourrait chercher à valider que le processus suit bien son cours après son départ. Le locataire, de cette façon, cherchera à valider si le locateur a bien fait une reprise de « bonne foi », n'étant pas un prétexte pour atteindre d'autres fins. Le locateur risque donc toujours de se voir poursuivre pour une reprise de logement faite de mauvaise foi; il faut savoir qu'il n'y a pas de délai minimum pour habiter le logement afin d'éviter tout risque de poursuite.

Un cas récent nous le rappelle (1) : bien qu'une reprise de logement a été accordée moyennant une indemnité de 3434,88$, pour que la locatrice puisse y habiter et y intégrer son bureau commercial, le jugement fait mention que le projet a dû être mis sur la glace pour des raisons familiales. L'immeuble nouvellement acquis s'étant retrouvé vide entre-temps, suite à la reprise et à des locataires qui ont quitté, le projet de reprise fut abandonné, selon la locatrice pour s'occuper d'une personne proche. Sans revenu de location, l'immeuble est alors remis en vente.

Suite à cela, le locataire croyant que la reprise a été exercée de mauvaise foi dans le but de vendre l'immeuble à profit, il entame un recours devant la Régie du logement afin d'obtenir des dommages-intérêts. En effet, la propriétaire a été en mesure de faire un profit lors de la revente de l'immeuble. Selon des jugements qui y sont cités, le locataire devra alors établir la mauvaise foi du locateur à l'aide de faits précis, graves et concordants. Il faut également voir si la reprise a été exercée telle qu'annoncée à la date de l'envoi de l'avis. Sinon, il faut évaluer la crédibilité des changements de circonstances qui ont mené à l'avortement du projet. Selon la décision, le locataire réclame alors dans ce cas la différence de loyer qu'il a dû payer pour un logement d'une grandeur semblable, des dommages moraux et des dommages punitifs. Dans cette situation, la locatrice a dû payer au locataire une somme de13500$.

Il faut aussi comprendre que ce ne sont pas toutes les situations où le locateur n'intègre par le logement de façon permanente qui donne lieu à une indemnité : « Le simple fait que le bénéficiaire de la reprise n'a pas habité le logement d’une façon assidue ne suffit toutefois pas, à lui seul, à cristalliser la mauvaise foi » (2). Dans cet autre cas, la situation médicale de l'épouse à l'origine de la reprise de logement, s'est détériorée et a bouleversé les plans qui devaient s'ensuivre. Les travaux d'aménagement ont tout de même commencé pendant que l'épouse était hospitalisée en CHSLD, mais son mari a admis ne pas avoir intégré le logement à temps plein tel que prévu, mais l'a conservé dans l'espoir de pouvoir y habiter un jour avec son épouse. Dans ce cas, donc, la Régie du logement a décidé qu'il ne s'agissait pas d'une reprise faite de mauvaise foi et a rejeté la demande.

En cas de questionnement, veuillez communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés avant d'entreprendre les démarches au niveau d'une reprise de logement.


(1). 31-130130-082 31 20130130 Q, 31-130130-082 31 20130130 G, 2017 QCRDL 30788.
(2). 256643 31 20160125 G, 2017 QCRDL 34274.

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