Les principes guidant le tribunal lors du non-respect d’une ordonnance pour un locataire

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Les locateurs demandent la résiliation du bail et l’expulsion du locataire au motif que le locataire a fait défaut de respecter une ordonnance du tribunal.

Les faits

Le 17 septembre 2015, le tribunal ordonne aux locateurs d’effectuer différentes réparations dans le logement concerné. Dans cette décision, le tribunal rend l’ordonnance suivante contre le locataire :
« ORDERS the tenant to give access to the dwelling to the landlords and/or their representatives and tradesman pursuant to his receipt, in writing of a notice of 24 hours to the effect that the landlords wish to inspect the property, make repairs or improvements therein or show it to prospective buyers. »

Le tribunal a rendu cette ordonnance suivant les dispositions de l’article 1973 du Code Civil du Québec. Cette ordonnance est prononcée sur les demandes de résiliation de bail demandée par les locateurs. Le tribunal a usé de sa discrétion afin de suspendre la résiliation du bail, comme le lui autorise l’article 1973 C.C.Q, et y a substitué cette ordonnance :
« 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.
Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. »

Pour réussir dans leur demande de résiliation du bail, les locateurs doivent faire la preuve que le locataire ne s’est pas conformé à l’ordonnance de donner accès à son logement.

La version du locataire

Le locataire soutient qu’il n’a pas refusé l’accès au logement. Il raconte que les locateurs font exprès pour requérir l’accès au logement pendant les fêtes juives alors qu’ils savent que lui et sa famille sont juifs orthodoxes pratiquants. De plus, à une autre occasion, les membres de sa famille étaient malades et contagieux.

Le locataire ajoute que lors de l’audience ayant mené à l’ordonnance d’accès au logement, le juge a indiqué au locateur de ne pas exercer ses droits d’accès au logement lorsqu’il y a des fêtes juives et que les travaux devraient s’effectuer durant les jours de la semaine et non la fin de semaine.

Les demandes d’accès

Le 25 octobre 2015, le locateur informe par courriel le locataire que leur représentant communiquera avec lui pour prendre rendez-vous pour les réparations. Le locateur précise dans sa missive que ce représentant est disponible le samedi et le dimanche. Il demande au locataire de collaborer. Le 25 octobre 2015, le locataire rappelle au locateur qu’il ne peut pas être disponible le samedi vu la fête du Sabbat, mais qu’il est prêt à accommoder pour que les réparations aient lieu le dimanche.

Le 3 novembre 2015, le locateur avise le locataire que les travaux seront exécutés le samedi 7 novembre 2015. Le locataire lui répond le lendemain par courriel qu’il ne peut y avoir de travaux les jours religieux. Selon les locateurs, leur nouvel homme de service n’est disponible que le samedi.

Le 5 novembre 2015, le locateur avise le locataire qu’afin de les accommoder, les travaux auront lieu le dimanche 8 novembre 2015. Le même jour, le locataire répond qu’il ne pourra pas donner accès au logement, car les membres de sa famille ont attrapé la grippe.

Le 6 novembre 2015, le locateur répond que les travaux auront lieu le dimanche 8 novembre 2015 et que si le locataire ne donne pas l’accès ou trouve une excuse, que cette situation sera considérée comme un refus d’accès.
Le 8 novembre 2015, le locataire ne donne pas accès à son logement. Selon les locateurs, la maladie invoquée par le locataire n’était qu’un prétexte pour les empêcher d’avoir accès au logement. Aussi, les locateurs ont expliqué que les ouvriers qu’ils engageaient n’étaient disponibles que la fin de semaine et principalement le samedi et qu’ils habitent à l’extérieur de la province et qu’il est difficile pour eux de se rendre disponibles les jours de la semaine.

La décision de la Régie
Le tribunal est d’avis que pour décider du respect ou non de l’ordonnance par le locataire, il faut tenir compte non seulement du libellé de l’ordonnance comme tel, mais aussi de l’ensemble de la décision ayant mené à cette ordonnance et des faits mis en preuve en l’instance. Ce principe a été énoncé par la Cour du Québec.

Après l’analyse de la décision ayant mené à l’ordonnance, la Régie du logement est d’avis qu’il s’infère d’un paragraphe de la décision que les droits d’accès au logement ne s’exerçaient pas pendant les fêtes juives, si le locataire avisait à l’avance. Les locateurs de ces dates ou périodes de fêtes, ce qui d’ailleurs avait été fait par le locataire.

Selon la preuve, il a été démontré que pour les deux demandes d’accès des locateurs, après le prononcé de l’ordonnance, les locateurs ont demandé l’accès au logement le samedi sachant que le locataire et les occupants du logement ne pouvaient les recevoir en raison de la fête du Sabbat. Les locateurs ont expliqué que les ouvriers qu’ils engageaient n’étaient disponibles que la fin de semaine et principalement le samedi. Ceux-ci expliquent aussi qu’ils habitent à l’extérieur de la province et qu’il est difficile pour eux de se rendre disponibles les jours de la semaine.
La Régie juge qu’il était de la responsabilité des locateurs de se trouver un ouvrier pour effectuer les travaux un autre jour que le samedi. Quant au fait que les locateurs demeurent à l’extérieur de la province, le tribunal ne peut considérer cet élément. Ils doivent supporter les conséquences de leur choix de louer un logement situé à plusieurs heures de transport de leur domicile.

Quant à la demande d’accès au logement le dimanche 8 novembre 2015, il a été démontré que le locataire et d’autres occupants du logement étaient malades et que leur condition médicale nécessitait du repos :
« Par conséquent, il ne s’agissait pas d’un prétexte, mais bien d’une situation médicale qui justifiait que l’accès au logement et les travaux soient reportés à une autre date. Le billet médical soumis indique bien que le repos était requis pour permettre au locataire et aux autres personnes malades de se remettre sur pied. L’exécution de travaux dans ce contexte apparaît tout à fait déraisonnable.

La Régie du logement conclut que le locataire n’a pas fait défaut de respecter l’ordonnance rendue par le tribunal le 17 septembre 2015, quant à l’accès du logement.

Aussi, la Régie rappelle que les travaux peuvent être exécutés même si le locataire et les autres occupants du logement sont présents. Le locataire ne peut non plus poser des exigences, tel que d’exiger un ouvrier en particulier ou de désigner le représentant du locateur. Les locateurs peuvent choisir unilatéralement leur ouvrier ou leur représentant.

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