Un locataire prétend que son temps vaut 10 000 $ US de l’heure lors d’une audience pour des retards fréquents

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Un locataire prétend que son temps vaut 10 000 $ US de l’heure lors d’une audience pour des retards fréquents

Le 6 juin 2018, le locateur demande la résiliation du bail pour des retards fréquents dans le paiement du loyer, le recouvrement du loyer impayé (410$ en juin 2018) ainsi que le loyer dû au moment de l’audience.

Le 22 août 2018, le locataire demande l’autorisation de déposer le loyer à la Régie du logement en prétendant que le locateur ne se présente pas pour quérir le loyer le premier jour du chaque mois entre 13 h et 13 h 15. Il poursuit aussi le locateur en dommages matériels pour perte de temps et des dommages punitifs pour harcèlement de 5 000$. Il prétend avoir perdu dix-neuf heures de son précieux temps pour le paiement du loyer et que son temps, selon lui, valait 5 000$ US par heure en 2017 et qu’il vaut 10 000 $ US par heure en 2018. Il consent malgré tout à ramener sa demande à seulement 79 600 $ CA???

Les faits

Le locataire habite le logement depuis 26 ans et le locateur est propriétaire de l’immeuble depuis 2010. Le locateur possède 44 logements répartis dans 6 immeubles différents. Le dernier bail signé par les parties indique que le loyer est quérable au logement et est payable le premier jour de chaque mois par chèque. La preuve ne révèle pas de changement par la suite, sauf que, dans les faits, le locataire paie son loyer en argent comptant. L’ancien locateur (2004-2010) tente de faire modifier le bail pour rendre le loyer portable à son bureau plutôt que quérable au logement, mais la modification demandée est refusée par une décision rendue par la Régie du logement. À noter que la décision ne contient aucune mention pour les heures de perception du loyer.

La demande du locateur

Au jour de l’audience, le loyer est acquitté en totalité. Toutefois, le locateur maintient sa demande en résiliation de bail pour les retards fréquents dans le paiement du loyer.

Le locateur se présente régulièrement au logement pour cueillir le loyer le premier jour de chaque mois, généralement entre 13 h et 15 h, parfois plus tôt, parfois plus tard, sans succès. Depuis le mois d’avril 2017, il a réussi à obtenir le paiement du mois de novembre 2017 le premier du mois seulement.

Le loyer est systématiquement payé en retard quelques jours seulement avant le trois semaines de retard qui entraînerait la résiliation du bail. Après le premier jour, le locateur doit retourner plusieurs fois au logement pour tenter de collecter le loyer. Il laisse régulièrement des notes au locataire sur la porte ou encore sur sa voiture. Le locataire ne répond pas et ne rappelle pas le locateur. Le loyer est payé en retard, soit au logement, soit au commerce de la conjointe du locateur, soit par courrier recommandé depuis le mois de juin 2018.

Le préjudice sérieux

Le locateur explique au tribunal les inconvénients sérieux subis par ces retards répétés : le manque total de coopération; les déplacements fréquents qu’il doit faire au logement; le fait que le locataire exige qu’il aille chercher le loyer seulement entre 13 h et 13 h 15 et que cela est déraisonnable puisqu’il a quarante-quatre logements à collecter ce jour-là; que le locataire ne répond jamais à ses appels lorsqu’il essaie d’annoncer sa visite en avance et qu’il doit toujours laisser des messages sur son répondeur; que le locataire ne le rappelle jamais; que ce dernier ne répond pas non plus à la porte même s’il est présent; qu’il doit laisser des notes sur la porte du logement. Le locateur témoigne des charges qui pèsent sur ses immeubles et des paiements qu’il doit faire en début de mois. Il parle de son stress vécu fréquemment à cause de la non-coopération et de l’attitude provocante du locataire. Il qualifie la relation avec le locataire de toxique.

La défense du locataire

Le locataire réplique qu’il avait une entente avec l’ancien locateur pour la perception du loyer qui devait se faire le premier jour de chaque mois entre 13 h et 13 h 15. Selon le locataire, le locateur actuel ne vient pas quérir le loyer au bon moment. En dehors de cette plage horaire, il n’est pas disponible et il n’a pas de temps à perdre puisqu’il affirme que son temps valait 5 000 $ US de l’heure en 2017, vaut 10 000 $ US de l’heure en 2018 et qu’il prévoit que bientôt son temps vaudra 15 000 $ US de l’heure en 2019???

Pour ne pas être en retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, il fait à chaque mois son paiement quelques jours seulement avant cette échéance. Le locataire soutient avoir trois semaines pour payer son loyer et qu’il doit se déplacer au commerce de la conjointe du locateur pour payer le loyer et qu’il doit transmettre son paiement par courrier recommandé, d’où les pertes très préjudiciables pour lui, sans compter les frais des courriers recommandés. Le locataire prétend que le locateur ne vient pas quérir le loyer au logement, qu’il le harcèle aussi afin d’obtenir son départ du logement et que le locateur agit de mauvaise foi.

Analyse des faits par le tribunal

Selon la Régie, si le locataire avait une entente avec le locateur précédent pour la perception du loyer entre 13 h et 13 h 15, il n’en a pas fait la preuve. Rien ne démontre que le bail originaire de 2004 a été modifié et même la décision rendue par la Régie du logement qui a refusé la modification du bail, rendue en 2008 et mentionnée plus haut, n’en fait aucune mention.

Quant à la tolérance de l’ancien locateur évoquée par le locataire, le Régie du logement fait les commentaires suivants :

"21   Au surplus, si le locateur précédent tolérait les exigences du locataire et lui accordait le privilège de la perception du loyer dans une fenêtre temporelle aussi réduite, le Tribunal estime qu’une telle tolérance ou qu’un tel privilège n’est pas opposable au locateur actuel. Il est bien connu que les tolérances, permissions ou privilèges accordés ne modifient pas le bail. Ils ne confèrent pas de droits en vertu du bail, ni de droits acquis, ni d'obligations corrélatives pour le locateur1"


Le tribunal affirme aussi que le locataire ne dispose pas d’un délai de trois semaines pour le paiement du loyer puisque ce délai permet seulement au locateur d’obtenir la résiliation du bail en cas de défaut de paiement du loyer.

De plus, la Régie du logement confirme les propos tenus dans la cause Ruel c. Vachon :

"17   Il est reconnu en jurisprudence que si le locataire n’est pas chez lui à échéance le jour où le paiement du loyer devient exigible, le locateur n’a pas à y retourner à nouveau. C’est alors au locataire de faire parvenir son loyer au locateur. L’inverse est également vrai, lorsque le loyer est portable chez le locateur et que c’est le locataire qui doit se déplacer. Conclure autrement mettrait le débiteur de l’obligation d’aller chercher le loyer à la merci de l’autre partie.
18   Il appartenait au locataire de prendre les moyens de rendre le paiement de son loyer disponible au logement le premier jour du mois (ou, à la limite, en l’espèce, à partir de l’heure où le locateur a l’habitude de venir quérir le loyer) ou de prendre les moyens de faire parvenir le loyer au locateur d’une autre façon avant l’échéance en cas d’empêchement. Le locataire n’a rien fait en ce sens.2"
Le tribunal en l'espèce conclut que le locataire ne doit pas s'asseoir sur le fait que le loyer est quérable, tout en se rendant non disponible ou presque pour la perception. Il doit faire preuve de souplesse et collaborer. Le locataire possède plusieurs options à sa disposition pour pouvoir effectuer son paiement de loyer : virement bancaire, chèque, requérir la collaboration d'un voisin, etc.
Compte tenu du préjudice sérieux démontré par le locateur, le bail est résilié par la Régie du logement. La demande en dommages et intérêts du locataire est rejetée puisque "le Tribunal en vient à la conclusion que c'est le locataire qui harcèle le locateur et non l'inverse3".



2 Ruel c. Vachon – 2013 QC RDL 26400
3 Opus citare note 1. paragraphe 34

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