Sous-location, en HLM ?

Publié le par Service des communications

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Sous-location, en HLM ?

À Paris, en France, une locataire sous-louait une partie de son logement ponctuellement avec Airbnb alors que le règlement l'interdisait.

Madame contestait l'expulsion en expliquant notamment que si elle a sous-loué son logement sur Airbnb, c’est en raison de ses difficultés financières liées au montant de ses revenus (« 2250 euros par mois »), alors que la Régie Immobilière de la Ville de Paris répliquait qu’elle dispose d’« un salaire de 2289 euros, d’une pension alimentaire, et d’une allocation soutien de famille, au regard d’un loyer représentant moins du tiers des revenus, soit un revenu disponible de 1 000 euros » .

L’article 1870 du Code civil du Québec prévoit qu’un locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué. Le propriétaire ne peut alors refuser qu’avec un motif sérieux.
Toutefois, la loi prévoit aussi qu'il doit aviser le locateur de son intention, et indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer.


Mais si un locataire qui bénéficie d'un logement social veut sous-louer ce logement, a-t-il le droit?

Selon l'article 1995 du Code civil du Québec
"Le locataire d’un logement à loyer modique ne peut sous-louer le logement ou céder son bail.
Il peut cependant, en tout temps, résilier le bail en donnant un avis de trois mois au locateur.
1991, c. 64, a. 1995."

Donc comme en France, l'administration des logements modiques concernée pourrait demander à la Régie du logement de résilier le bail. Et cette clause fût confirmée le 26 juin 2018 par un jugement rendue par la Régie du logement de Sept-Iles (1).
Le régisseur a statué que le locataire a contrevenu à l'article 1995 en plus d’accroître le risque pour le locateur et modifier la vocation du logement.

Le jugement rendu par Marc C. Forest, juge administratif :

7 Le fait que la locataire utilise son logement pour héberger d’autres personnes sur une base quotidienne constitue-t-il un préjudice grave envers le locateur?

11 Afin de garantir que les règles d’attribution de ces logements le sont à des personnes qui en ont réellement besoin, le locateur doit continuellement être au courant des personnes qui habitent dans ces logements et notamment, connaître leurs revenus annuels afin d’en fixer le coût du loyer.
12 C’est sans doute pour cette raison que la loi interdit toute sous-location, puisqu’avec une sous-location, le locateur ne connaît pas toujours la situation du sous-locataire.
13 À cet effet, le Tribunal retranscrit ci-après l’article 1995 du Code civil du Québec qui interdit la sous-location.
1995. Le locataire d'un logement à loyer modique ne peut sous-louer le logement ou céder son bail.

16 Dans la situation qui nous occupe, en aucun temps la locataire qui confirme avoir procédé entre juin et septembre 2017 à 42 locations quotidiennes, n’a avisé le locateur de cette situation.
17 Le fait de procéder à des locations quotidiennes à des personnes totalement inconnues provenant d’un site Internet comme airBnB et qui se présentent au logement une, deux ou trois nuits représente assurément des risques additionnels pour le locateur du logement concerné.
18 Ces personnes qui n’engagent nullement leurs responsabilités envers le locateur savent très bien qu’ils sont ici, hors de la région pour visiter, découvrir et dans certains cas pour fêter.

19 Celui-ci n’a donc pour la même intention de collaboration envers les voisins concernant les va-et-vient dans l’immeuble, ainsi que le bruit pouvant incommoder les voisins. C’est d’ailleurs l’un des problèmes majeurs vécus par tous les locateurs et les voisins des appartements occupés par des touristes provenant des sites comme air BNB.
20 Dans le cas qui nous occupe, la locataire confirme non seulement qu’elle n’a pas avisé le locateur de cette situation, mais qu’elle n’a pas adhéré à une assurance responsabilité additionnelle pour couvrir les faits et gestes de ses clients.

24 Mais il y a plus que la sous-location, puisqu’en procédant à la location quotidienne à de purs inconnus provenant d’un site comme airBNB, la locataire se trouve changer la vocation du logement, ce qui est interdit en vertu de l’article 1856 du Code civil du Québec.
1856. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.
25 La locataire qui obtient, vu sa condition financière, un logement subventionné par les gouvernements, ne peut se servir de ce logement afin de récolter des revenus additionnels qui ne lui appartiennent pas.
26 En procédant à de la location quotidienne de chambres sur un site Internet comme airBNB, la locataire se trouve à changer la destination des lieux loués, puisque son logement ne devrait servir qu’à son usage personnel.

Le bail a été résilié et le jugement ajoute :
39 Ceci serait un très mauvais message envoyé aux autres locataires.
40 Le Tribunal préfère l’approche plutôt dissuasive en résiliant le bail pour envoyer un message clair et sans équivoque aux autres locataires qui seraient tentés d’imiter la locataire de ne pas respecter les lois et règlements.


Il peut cependant, en tout temps, résilier le bail en donnant un avis de trois mois au locateur.

Par contre, contrairement aux locations dans le parc locatif privé, le locataire ne peut pas résilier le bail en donnant un préavis de 3 mois. C'est un mythe!

Il devra céder son bail ou trouver entente avec vous pour mettre fin à son bail.
- un locataire a obtenu un loyer à prix modique;
- une place dans un foyer d’hébergement ou CHSLD;
- un locataire qui subit de la violence conjugale ou une agression à caractère sexuel.


Pour finir avec cette histoire française, le bail fût finalement résilié après de nombreuses audiences et poursuites judiciaires.




(1) Office municipale d'habitation de Sept-Iles c, Jomphe, 2018 QCRDL 21535, No dossier 356448 10 20170918 G,
No demande 2332234

http://sosconso.blog.lemonde.fr/2018/09/19/elle-sous-loue-une-piece-de-son-logement-social/

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