Un avis de reprise de logement déclaré inopposable à la locataire

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Un avis de reprise de logement déclaré inopposable à la locataire

Les parties sont liées par un bail de logement du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 à un loyer mensuel de 325$. Le logement concerné est un petit 3 1/2 pièces, le type bachelor localisé au sous-sol de l’immeuble et le locateur occupe un autre appartement dans le même immeuble.


Les faits

Le 3 juin 2016,vers 4h30 du matin, la locataire entend des cris provenant du logement occupé par le locateur. Inquiète, elle s’y présente et rencontre une dame qui s’excuse. La locataire retourne dans son logement et quelques minutes plus tard, vers 4h45, elle reçoit la visite du locateur qui lui remet un avis intitulé « avis d’éviction pour subdivision agrandissement substantiel ou changement d’affectation d’un logement ». Le nom de la locataire est erroné :

« Marie Eve Banville… Dans le cas d’un bail à durée indéterminée : je vous avise qu’à compter du 4 novembre 20 ( illisible), j’entends changer l’affectation de votre logement (illisible)salle de bain reprise sous-sol résidence principale. » (sic)

Lors de la remise de cet avis à une heure si hâtive le locateur mentionne à la locataire : « tu devras quitter l’appartement en novembre et si tu as un problème avec ça, tu peux contacter mon avocat, »(sic), sans nommer ou informer plus amplement la locataire du nom de cet avocat.

La validité de l’avis

La Régie du logement doit statuer sur la validité de cet avis. La reprise de logement est une exception au droit au maintien dans les lieux établi à l’article 1936 du Code civil du Québec :

« 1936. Tout locataire à un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi. »

Les articles du Code civil du Québec relatifs à la reprise de logement sont d’ordre public; ces articles ont pour but de protéger les locataires, ils doivent être interprétés de façon restrictive. L’article 1960 du Code civil prévoit que le locateur qui désire reprendre le logement ou évincer le locataire doit l’aviser.
Lorsque le locateur désire évincer un locataire, pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation d’un logement, il doit transmettre au locataire un avis en ce sens et le locataire peut faire une opposition en déposant une demande à la Régie du logement .

L’analyse et la décision

La Régie du logement déclare que l’avis donné à la locataire est nul et de nullité absolue. Cet avis n’indique pas le nom de la locataire qui est Marie-Eve Landreville, il est écrit Marie Eve Banville, ce qui est une erreur.
L’avis comporte aussi plusieurs imprécisions : il est indiqué que le bail est à durée indéterminée alors que dans les faits, le bail est d’une durée de 12 mois reconduit annuellement, au même loyer mensuel depuis l’arrivée de la locataire au logement en 2012 .
L’avis a été remis à une heure incongrue à savoir 4h45 du matin.


L’erreur fatale

Ce qui est fatal dans cet avis, c’est qu’il indique que le locateur a l’intention de reprendre le logement à compter du mois de novembre 2016 alors que l’avis est intitulé « avis d’éviction pour subdivision agrandissement substantiel ou changement d’affection d’un logement’’ (sic).
La Régie du logement s’est prononcée plusieurs fois quant à l’inopposabilité d’un avis incomplet et invalide. Dans l’affaire Roro c. Gagnon, la Régie du logement rejette la demande de reprise car l’avis n’a pas été transmis à l’un des colocataires et elle établit :

« Le locateur ayant omis de donner un avis de reprise à la colocataire, il ne peut remédier à ce défaut qui est fatal par la demande, car l’avis est générateur de droits. Les règles relatives aux avis et à la reprise sont impératives, la demande doit être rejetée lorsqu’elles ne sont pas respectées. L’avis est nul et inopposable aux locataires » 1.

Dans l’affaire Lessard c. Fortin, la décision est au même effet et rejette une demande de reprise de logement en raison de la nullité de l’avis , car le nom de l’un des locataires n’ y est pas mentionné 2.
Les exigences de l’avis de reprise sont d’ailleurs précisées à l’article; 1961 du Code civil du Québec qui édicte :

« 1961. L’avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l’exercer, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur.
L’avis d’éviction doit indiquer le motif et la date de l’éviction.
Toutefois, la reprise ou l’éviction peut prendre effet à une date postérieure à la demande du locataire et sur autorisation du tribunal. »

La juge administrative Isabelle Normand concourt aux principes établis par cette jurisprudence. Elle qualifie ces règles comme essentielles du respect des droits des parties, et particulièrement dans le cas de la reprise de logement qui est une exception du droit des locataires au maintien dans les lieux.
La juge Normand cite un passage du juge Tellier de la Cour du Québec, dans l’affaire Donald Eng c. Delisle et al. :

« Nous nous trouvions dans un domaine où le législateur et les tribunaux luttent contre les abus connus par certains locateurs et comme le fait toujours remarquer madame Rousseau-Houle : Les mentions obligatoires dans l’avis, en particulier celles du nom du bénéficiaire, sont un bon moyen d’assurer au locataire une défense pleine et entière. L’omission d’une des mentions obligatoires devrait être fatale, à moins que, exceptionnellement, le locataire y renonce de façon claire ou encore qu’il soit évident que le locataire pouvait identifier le bénéficiaire sans demander d’information additionnelle, c’est-à-dire si le bénéficiaire était déterminable avec certitude à l’aide des informations contenues dans l’avis »3.

Enfin la juge Normand conclut de la façon suivante en déclarant l’avis donné à la locataire connue étant nul et inopposable à la locataire :
« Considérant que l’avis ne mentionne pas le nom de la locataire, remis à une heure inconvenue et qu’il est ambigu alors qu’il est indiqué dans le titre de l’avis qu’il s’agit d’un « avis d’éviction pour subdiviser, agrandissement substantiel ou changement d’affectation d’un logement » (sic), alors que le locateur semble vouloir évincer la locataire pour reprendre le logement concerné, l’avis est nul de nullité absolue et inopposable à la locataire »4.



1. Roro c. Gagnon, 31 05 02 07 011, 26 avril 2005.
2. Lessard c. Fortin, 31 06 02 06 123, 12 avril 2006.
3. Donald Eng c. Delisle, 31 07 10 02 012, 11 février 2008.
4. Landreville c. Audy 2016 QCRDL 30775, par. 22.

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