Les locations à court terme continuent de faire couler de l'encre à la Régie du logement

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Les locations à court terme continuent de faire couler de l'encre à la Régie du logement

Rappelons que la sous-location, en soi, est un droit du locataire. Ce droit est balisé par certaines obligations, entre autres celle d'aviser le locateur de son intention de sous-louer et lui laisser le délai légal de 15 jours pour accepter ou refuser la candidature pour un motif sérieux.

Ce qui est plus problématique, ce sont les sous-locations qui comprennent un volet non-résidentiel, car apparentées à de l'hébergement touristique régi par la Corporation de l'industrie touristique du Québec, lorsque loué de façon régulière à des touristes pour de courtes périodes, contre rémunération.

Dans un jugement rendu cette année (1), une locatrice demande la résiliation du bail de sa locataire, pour la raison qu'elle aurait changé la destination des lieux en louant par l'intermédiaire de la plateforme « Airbnb », alors qu'il est clairement stipulé au bail que le logement est loué à des fins résidentielles seulement.

D'après la décision, la locataire admet utiliser la plateforme « Airbnb », mais argue qu'il ne s'agit pas d'une activité commerciale. Toutefois, il est clair qu'elle ne se conforme pas aux exigences de la loi concernant l'avis au locateur lors d'une sous-location.

La locataire argumente qu'il s'agirait d'une activité commerciale si son activité lui rapportait plus que son loyer, ce qui n'est pas le cas. Cet argument n'est pas accepté par le tribunal :

« Le Tribunal n’a donc pas à déterminer le caractère commercial de l’activité pour conclure à l’exploitation d’une entreprise. Il lui suffit d’avoir la preuve d’une prestation de services dans le contexte d’une activité économique organisée. »

De plus, la juge reprend l'affirmation suivante d'un auteur :

« Dans le cadre de la relation locateur-locataire, nous tirons donc les conclusions suivantes :
1. Le locataire qui sous-loue son logement à de multiples reprises pour des périodes de moins
de 31 jours, alors qu'il a contracté un bail résidentiel, change illicitement la destination des lieux.
(...) » (2).

Selon la décision, la preuve démontre également qu'on vise une clientèle touristique, soit des gens de passage qui n'ont pas l' intention d'y établir leur demeure.

Le Tribunal conclut donc à un changement à la destination des lieux, lequel est illégal en vertu de la loi.

Au surplus, la locatrice soumet que son assureur ne couvre pas ce risque et que la locataire contreviendrait à la Loi sur les établissements d'hébergement touristique.

En effet, une personne qui exploite un établissement d'hébergement touristique sans respecter cette loi et ses règlements, commet une infraction et est passible d'amende. La loi prévoit de plus une présomption contre le propriétaire de l'immeuble. Un propriétaire peut donc être tenu responsable des activités commises par son locataire. Voici ce qu'en dit la juge :

« 42 Cela implique que la locatrice, qui est également propriétaire, pourrait avoir à se défendre car la locataire n’a pas d’attestation d’exploitation. Cette dernière considère, en effet, qu’elle n’opère pas un hébergement touristique. Le Tribunal ne tranche pas cette question mais estime qu’il n’est pas exagéré de s’en inquiéter.

43 S’il ne s’agit pas de touristes mais de personnes qui veulent établir leur demeure temporairement
à cette adresse, alors la locatrice est privée de son droit de vérifier l'identité des sous-locataires
conformément aux articles 1870 et suivants du Code civil du Québec. 

44 Dans tous les cas de figure, la locatrice assume des risques; que ce soit concernant l'intégrité du
logement, la qualité des occupants, la couverture d’assurance en cas de sinistre, l’application de
règles à caractère pénal et tout cela va bien au-delà du contrat initial, à savoir le bail conclu pour des
fins résidentielles seulement. »

Le Tribunal de la Régie du logement décide donc de résilier le bail de la locataire.

Notons qu'entre temps, le Règlement sur les établissements d'hébergement touristique a subi des modifications qui entreront en vigueur le 1er mai 2020. Elles n'auront pas pour effet toutefois de modifier les obligations générales du locataire lors d'une sous-location en rapport avec son locateur. Mais pour ceux qui désireront opérer un établissement touristique au sens de la loi, l'obligation d'obtenir l'autorisation du propriétaire est clarifiée.

(1) 294467 31 20160831 G, 2019 QCRDL 24413.
(2) 2018 QCRDL 18795 / EYB2015REP1829, Repères, Novembre 2015, Bruno BOURDELIN*, Chronique – La location à court terme en copropriété divise.

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