Une entente écrite vaut mieux qu'une entente verbale?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Le 7 mars 2017, la locatrice demande l'émission d'une ordonnance d'expulsion contre les locataires et tous les occupants du logement. Dans les motifs au soutien de sa demande, la locatrice soutient qu'une entente verbale est intervenue entre elle et ses locataires pour mettre fin au bail en date du 1er mars 2017. Elle prétend aussi que cette entente a été confirmée par un message texte. Les locataires ont refusé de quitter les lieux loués le 1er mars et occupent toujours le logement à la date de l'audience tenue le 3 avril 2017. Le bail à l'origine est d'une durée approximative de 10 mois, soit du 7 septembre 2016 au 30 juin 2017, à un loyer mensuel de 1370$.

Les faits mis en preuve
Le 10 décembre 2016, l'un des locataires téléphone à la locatrice. Vu l'insatisfaction des locataires quant aux lieux loués et les lettres et le courrier qu'ils continuent de recevoir au logement du nom de la locatrice, le locataire avise la locatrice que les locataires quitteront leur logement au 1er mars 2017. Bien que choquée, la locatrice répond qu'elle n'a pas l'intention d'empêcher les locataires de quitter le logement avant terme. Elle veut éviter que les locataires cèdent leur bail à des tiers qu'elle ne voudrait pas comme locataires.

Un peu plus tard le même jour, après avoir réfléchi à la situation, la locatrice envoie un message texte au locataire:
... J'ai beaucoup réfléchi à notre conversation et je comprends toujours que vous souhaitiez quitter. Cependant, le délai jusqu'au mois de mars est très rapproché... Il faut que je trouve un acheteur en trois mois et qu'il soit prêt à emménager rapidement. Aussi, personne n'accepterait de louer une maison pour quelques mois et je ne peux pas assurer deux hypothèques... Y aurait-il un moyen de trouver un compromis? Pensez-y de votre côté et j'y penserai du mien. Merci.

Le locataire répond à la locatrice par un message texte :
'' Nous acceptons de faire un compromis. Par contre le compromis se fera de votre part.
Nous allons accepter une diminution de loyer due au faits suivants : Le fait de partager l’adresse postale nous confirme que nous devons partager notre adresse résidentiel avec vous. Le fait d’entreprendre des travaux majeurs à l’extérieur sans en aviser le locataire nous confirme que vous n’acceptez pas que nous soyons les principaux locataires de cette résidence. De plus le fait que vous n’avez pas récupéré vos items de la cour arrière nous prive de l’espace de rangement.

Alors nous croyons ne pas avoir à payer le montant total de la location étant donné l’état des lieux. Nous quitterons les lieux en date du 1er mars 2017 comme je vous l’ai mentionné verbalement plus tôt au téléphone.
Il y a deux solutions possibles pour tous : La première solution est de résilier le bail. La deuxième solution est d’effectuer une cessation de bail dans les même conditions…''

La locatrice ne répond pas à ce message texte étant d’avis qu’un compromis fait seulement de sa part n’est pas un compromis comme la locataire le reconnaît lors de l’audition.

Plus d’un mois et demi plus tard, le 27 janvier 2017, la locatrice écrit un message texte au locataire :
… J’espère que tout le monde va bien. Je dois absolument connaître vos intentions par rapport à ce que nous avions discuté, c’est-à-dire votre départ pour le 1er mars. Est-ce toujours votre volonté? Si oui, je vais avoir besoin d’une lettre de départ officielle signée de votre main. Merci de me tenir au courant…

Le locataire répond le lendemain samedi 28 janvier 2017 :
Bonjour… J’espère que vous allez bien. Nous respecterons notre bail. Merci. Bon week-end à vous tous.
À la fin de l’audience, l’un des locataires mentionne que les locataires ont pensé à déménager pour le 1er mars 2017, mais le projet n’a pas fonctionné. Comme une des locataires était enceinte et prévoyait accoucher à la mi-juin 2017, les locataires ont plutôt décidé de ne pas quitter le 1er mars 2017 et reconduire le bail pour une autre année, jusqu’au 30 juin 2018.

Argumentation de la locatrice
La locatrice prétend que les parties ont convenu d’une résiliation de bail en date du 1er mars 2017. Pour prouver cette entente, la locatrice souligne l’aveu spontané des locataires concernant leur projet de déménagement pour le 1er mars 2017 qui ne s’est finalement pas réalisé. Selon la locatrice, cela démontre que le bail était résilié sur entente à compter du 1er mars 2017. C’est seulement parce que le projet de se relocaliser ailleurs n'a pas fonctionné que les locataires ont changé d’idée et ils prétendent maintenant à tort être toujours liés à un bail avec elle.

Analyse par le tribunal
Selon le tribunal, le droit au maintien dans les lieux des locataires, prévu à l’article 1936 du Code civil du Québec, est un principe fondamental et la pierre angulaire du droit en matière de bail résidentiel. Ainsi, l’émission d’une ordonnance d’expulsion demandée par la locatrice doit répondre à une preuve stricte démontrant, par prépondérance, la résiliation du bail pour un motif prévu, à la loi. Une entente de résiliation ne se présume pas. La partie qui prétend à une telle entente de résiliation doit en prouver l’existence. Dans le présent cas c’est donc la locatrice qui a le fardeau d’établir, selon une preuve prépondérante, l’existence d’une entente de résiliation de bail. 1

Selon la preuve administrée, le Tribunal estime que la locatrice n’a pas établi qu’une entente de bail est intervenue entre les parties :
'' Le 10 décembre 2016 à 17h33, les locataires offrent dans un message texte de résilier le bail sur entente. Or, la locatrice ne confirme nullement qu’elle accepte de résilier le bail sur entente. Elle n’y répond tout simplement pas. Cela est confirmé par son message texte du vendredi 27 janvier 2017 lorsque la locatrice demande aux locataires de confirmer leurs intentions. À cette date, soit 48 jours plus tard, les locataires retirent leur offre de résilier le bail et affirment qu’ils vont plutôt le respecter. À l’audience, ils confirment que le bail est reconduit pour un terme supplémentaire de 12 mois soit jusqu’au 30 juin 2017.

De l’avis du tribunal, les locataires ne font qu’exercer leur droit fondamental d’être maintenu au logement. La demande de la locatrice est donc rejetée.'' 2

Conclusion
L’entente verbale est génératrice de droit. Un contrat se forme par le seul consentement échangé entre des personnes capables de contracter. L’échange du consentement se réalise par la manifestation, expresse ou de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne, (Art. 1386 C.Q.)

Lorsque nous évoquons l’existence d’une entente verbale, nous devons supporter le fardeau d’en prouver l’échange de consentement entre les parties. Une partie peut nier facilement la parole donnée, il peut s’avérer hasardeux de prétendre à l’existence d’une entente si cette entente n’est que verbale. À cause des difficultés de prouver une entente verbale, il est toujours préférable pour les deux parties de faire une entente par écrit. N’oublions jamais la maxime : Les paroles s’envolent, mais les écrits restent.

0 Réponse à “Une entente écrite vaut mieux qu'une entente verbale?”

Laisser un commentaire