NON-PAIEMENT DE LOYER : La différence de procédure et de délai de traitement à la Régie du logement

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

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D’abord, au Québec, on considère généralement que la première obligation d’un locataire est de payer son loyer et la Régie du logement attribue ainsi une certaine priorité à la procédure d’éviction d’un locataire qui n’a pas payé son loyer et qui demeure encore sur les lieux. En effet, l’article 1971 du Code civil du Québec permet au propriétaire de déposer une demande de résiliation de bail, pour non-paiement de loyer si le locataire est en retard de plus de 3 semaines. Le propriétaire n’a pas, en principe, l’obligation d’envoyer une mise en demeure au locataire préalablement à l’ouverture de la demande. En effet, le locataire est en demeure automatiquement par le seul effet de la loi. L'article 1903 du Code civil du Québec prévoit que:

1903. Le loyer convenu doit être indiqué dans le bail.
Il est payable par versements égaux, sauf le dernier qui peut être moindre; il est aussi payable le premier jour de chaque terme, à moins qu’il n’en soit convenu autrement.

Une fois ladite demande déposée, les propriétaires peuvent s’attendre à être entendus en moyenne 6 semaines après l’ouverture du dossier.

Généralement, le propriétaire n’a pas intérêt à ajouter à cette demande d’autres demandes relativement à d’autres obligations reliées au bail qui n’auraient pas de lien avec le paiement du loyer. Le faire pourrait avoir comme conséquence de prolonger le délai avant d'obtenir une date d'audience.

Qu’en est-il lorsque le locataire a quitté ? Deux situations sont possibles 1- Vous avez déjà fait une demande de résiliation de bail pour non-paiement de loyer et le locataire a quitté avant l'audition devant la Régie du logement ou 2- le locataire a quitté sans qu’aucune procédure n’ait encore été entamée par le propriétaire.

Dans la première situation, lors de l’audience vous pouvez raisonnablement penser que le juge sera en mesure de constater la résiliation du bail suite au déguerpissement du locataire, et qu'il condamnera aux loyers dus par le locataire au moment de son son départ.

Pour les loyers après son départ, le propriétaire devra entamer une procédure distincte en dommages. Par exemple : une demande faite en août 2018 dont l’audience a lieu le 13 octobre 2018 : si le locataire quitte son logement durant le mois de septembre, le juge refusera normalement de condamner le locataire pour le mois d’octobre 2018.

En effet, toutes réclamations de loyer après le départ du locataire sont considérées par la Régie du logement comme des dommages qui ne peuvent pas être traités dans une demande de résiliation de bail et recouvrement de loyer. C’est aussi le cas de la situation 2.

Malheureusement, le niveau de priorité pour ce type de demande passe à l’autre bout du spectre soit à la moins urgente. Les propriétaires doivent s'attendre à un délai de plusieurs mois voire plus d'une année pour ce genre de dossier.

De plus, le départ du locataire rend aussi cette procédure plus laborieuse. En effet, le propriétaire doit retrouver la nouvelle adresse du locataire, afin de lui envoyer obligatoirement une mise en demeure préalable à l’ouverture du dossier à la Régie du logement et afin de déposer la procédure après avoir donné un délai au locataire pour s’exécuter. La procédure devra lui être acheminée avec preuve de réception à cette même adresse.

Il est donc primordial de faire rapidement la procédure de non-paiement de loyer et éviter les délais supplémentaires qui pourraient avoir des conséquences fâcheuses sur votre budget.

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