L'avis de 2 mois pour résilier le bail pour un aîné ne peut être utilisé à toutes les sauces!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

L'avis de 2 mois pour résilier le bail pour un aîné ne peut être utilisé à toutes les sauces!

Une des obligations principales du locataire est de respecter son bail jusqu'à la fin et de payer son loyer pendant toute sa durée. Certaines exceptions bien spécifiques permettent de mettre fin au bail avant le terme, avec un avis de 2 mois lorsque le bail est d'une durée de 12 mois.

L'une de ces exceptions est «s'il s'agit d'une personne âgée, s'il est admis de façon permanente dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence privée pour aînés où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d'assistance personnelle que nécessite son état de santé ou dans tout autre lieu d'hébergement, quelle qu'en soit l'appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission.» (1)

Attention, cette disposition ne peut pas être utilisée à toutes les sauces. Elle peut s'appliquer, que la personne soit en logement ordinaire, ou déjà dans une ressource pour aînés, mais qui n'offre pas les soins qui sont maintenant nécessaires considérant l'état de santé du locataire. Ainsi, même si un aîné est sur une liste d'attente et se voit attribuer en plein milieu de son bail une place pour aller dans une résidence pour aînés, mais où ne sont offerts aucun soin à la personne nécessaire de par son état de santé, on doit respecter le bail jusqu'à son terme.

Si les conditions ne sont pas remplies et que le locataire quitte tout de même, il sera considéré comme ayant déguerpi du logement sans droit et devra payer les dommages subis par le propriétaire jusqu'à ce que son logement ait été reloué.

Dans un jugement de cette année (2) on trouve une situation où les locataires sont déjà dans une résidence pour aînés, où le locateur offre des logements avec divers services sur place à la carte, comme la buanderie, les repas, services d'infirmerie et autres.

Ce propriétaire s'est ainsi vu recevoir un avis de 2 mois pour résilier un bail au loyer de 2410$ par mois détenu par des personnes âgées. Une attestation de la nouvelle résidence était également jointe. Dans le jugement, le propriétaire conteste cet avis, du fait d'une part que la nouvelle résidence n'offre pas plus de services que lui, et d'autre part, que le changement de résidence et la résiliation ne sont pas motivés par des services qui sont nécessaires compte tenu de l'état de santé des locataires.

N'ayant pu relouer le logement avant la fin du bail suite au départ des locataires, il réclame les 3 mois restant au bail que les locataires n'ont pas assumés. L'analyse du juge en vient à la conclusion que les deux résidences offrent en effet des services similaires, et que le déménagement ne résulte pas d'un besoin de service commandé par l'état de santé des locataires. Ces paragraphes du jugement expliquent bien l'opinion du juge :

« 22   En bref, le Tribunal ne croit pas que l’article 1974 du Code civil du Québec vise la substitution pure et simple de logement en cours de bail, sans justification quant à l’état de santé. Pour une simple substitution de résidences privées, pour un simple changement de résidence, il faut donner un avis de non renouvellement de bail dans le délai requis et attendre la fin du bail.
23   Le Tribunal estime que les personnes âgées peuvent certes déménager en cours de bail d’un endroit vers un autre endroit semblable offrant les mêmes services en autant qu’ils démontrent et qu’ils transmettent avec leur avis de résiliation sous l’article 1974 du Code civil du Québec tous les documents requis par la loi, à savoir une attestation de l’autorité concernée qui prouve leur admission et un certificat d’une personne autorisée (un professionnel de la santé et des services sociaux qui travaille dans un CLSC, un CHSLD, un centre hospitalier ou dans un cabinet privé, tels un médecin, un travailleur social, un infirmier ou une infirmière, etc.) qui confirme que l’aîné remplit les conditions d’admission. »

Ainsi, dans la situation qui nous occupe, le bien-fondé de la résiliation n'aurait pas été prouvé et les anciens locataires ont été condamnés à payer les 3 mois de loyer perdus.


(1) Code civil du Québec, article 1974.
(2) 137386 37 20140219 G, 2015 QCRDL 12842.

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