LA DIRECTION DE LA SANTÉ PUBLIQUE EST-ELLE UNE AUTORITÉ COMPÉTENTE POUR DÉCLARER UN LOGEMENT INSALUBRE ET IMPROPRE À L’HABITATION?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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LES FAITS

La locataire a saisi la Régie du logement d’une demande en résiliation de bail pour logement impropre à l’habitation et pour le déclarer tel depuis le 1er octobre 2011. La locataire réclame, également, des dommages matériels et moraux ainsi que le remboursement du loyer payé en trop. La réclamation monétaire découle, essentiellement, de la détermination du caractère impropre du logement.

À l’automne 2010, la locataire subit une infiltration d’eau. Quelques semaines plus tard, une nouvelle infiltration se produit. Le toit a été finalement réparé quelques semaines plus tard.

Au printemps 2011, la locataire dit apercevoir des taches sur les murs de sa chambre. Elle commence à ne pas se sentir bien. Elle a des maux de tête et développe des symptômes d’une mauvaise grippe. En septembre 2011, elle entreprend des démarches de cession de son bail mais le locateur refuse le candidat proposé. Le 27 septembre 2011, elle écrit qu’elle déménage le 1er novembre 2011 car le locateur oppose un refus à sa candidature proposée.

Le 1er octobre 2011, elle s’installe chez son amoureux qui habite le même immeuble et entrepose ses biens meubles ailleurs.

Le 12 octobre 2011, elle envoi une lettre au locateur pour être libérée du bail parce qu’elle suspecte un lien entre son état de santé et le logement. Elle avise que la santé publique irait inspecter le logement. L’inspecteur de la santé publique inspecte le logement le 25 novembre 2011 et constate aucune moisissure apparente mais qu’il y avait une infiltration dans le haut du mur.

Le 15 décembre 2011, le docteur Louis Jacques, médecin au secteur Environnement urbain et santé écrit au chef inspecteur de la Ville de Montréal au sujet de la salubrité du logement :

“Les appréhensions de Monsieur Frenette quant aux possibles infiltrations d’eau en provenance du toit ce qui favorise la prolifération de moisissures et sa conclusion que le bâtiment présente des conditions propices à une contamination fongique;

La locataire a des problèmes de santé sérieux qui sont très probablement causés par ces conditions et le locateur ferait de l’intimidation, ce qui affecte significativement la santé mentale de la locataire.


Il écrit :
Compte tenu de ces informations, nous considérons que ce logement est insalubre. Les locataires de cet appartement devraient être relocalisés le plus tôt possible, soit d’ici environ 1-2 semaines. Les objets présents dans le logement devront être décontaminés avant la relocalisation. ”i

LA SANTÉ PUBLIQUE ET L’AUTORITÉ COMPÉTENTE

La Régie du logement analyse les pouvoirs de la Santé publique en vertu de la Loi sur la santé publique. (ii)Cette Loi vise à permettre aux autorités de santé publique d’exercer une vigie sanitaire au sein de la population et à leur donner les pouvoirs pour intervenir lorsque la santé de la population est menacée.

L’article 2 de la Loi définit la “Menace à la santé publique ”, comme une présence au sein de la population d’un agent biologique, chimique ou physique susceptible de causer une épidémie si la présence de cet agent n’est pas contrôlée. À cet égard, le Tribunal émet un doute sur le fait qu’on puisse considérer la moisissure comme un “agent biologique”, chimique ou physique susceptible de causer une épidémie. L’intervention de la Direction de la santé publique est circonscrite à la détermination d’une menace au sens de la Loi.

LIMITATION D’UN POUVOIR

L’article 107 de la Loi sur la santé publique énonce :
«107. Malgré les dispositions de l’article 106, un directeur de santé publique ne peut utiliser un pouvoir prévu à cet article si un ministère, une municipalité locale ou un organisme dispose du même pouvoir pour empêcher que ne s’aggrave une menace à la santé de la population, en diminuer les effets ou l’éliminer et qu’il peut l’exercer.»

En l’occurrence, la direction de la santé publique doit se soumettre à une municipalité qui détient des pouvoirs d’inspection ou d’enquête. Or, selon le Tribunal, la Ville de Montréal a adopté le Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements.iii

LA VILLE DE MONTRÉAL EST L’AUTORITÉ COMPÉTENTE

Le Règlement sur la salubrité adopté par la Ville de Montréal prévoit à l’article 25 :
«25. Un bâtiment ou un logement ne doit pas porter attente à la santé ou à la sécurité des résidents ou du public en raison de l’utilisation qui en est faite ou de l’état dans lequel il se trouve.

Sont notamment prohibés et doivent être supprimés :
(…) 10, la présence de moisissures ainsi que les conditions qui favorisent la prolifération de celles-ci.»

La section 11 du Règlement indique les interventions possibles par l’autorité compétente dont celle de procéder à la suppression des conditions d’insalubrité décrite à l’article 25, et ce, aux frais du propriétaire. Le Règlement prévoit, aussi des mesures d’évacuation d’un logement non-conforme.
L’article 1 du Règlement définit le terme “autorité compétente” comme étant la directrice du Service de développement et des opérations. Celle-ci délègue des inspecteurs qui procèdent aux constats nécessaires et effectuent les interventions requises.

Selon le tribunal, tout cela démontre que la direction de la santé publique n’est pas une autorité compétente au sens de la réglementation municipale et ne l’est, pas plus, en application de l’article 1913 du code civil qui définit l’impropreté d’un logement.

Le Tribunal conclut :

“Les procédés de la Direction de la santé publique ne permettent pas de conclure qu’elle constitue une autorité compétente au sens de la Loi, pour déclarer le logement impropre à l’habitation car elle ne s’attarde pas à la conformité du logement et en réfère à la municipalité qui n’a pas agi dans le présent dossier autrement qu’en exigeant un test sur la qualité de l’air.”iv

PREUVE INSUFFISANTE

Dans la mesure où il n’a pas été établi, par une preuve fiable et prépondérante, que l’état du logement était justifié ou qu’il existe un lien entre les moisissures et les dommages à la santé de la locataire :

“Le Tribunal ne peut fonder son appréciation sur des considérations subjectives. Le risque objectivable pour la santé doit être établi en lien avec l’état du logement pour répondre adéquatement aux exigences de l’article 1913 C.c.Q.

Il ne peut s’agir d’une crainte subjective même si celle-ci est fondée sur l’existence d’un risque appréhendé. En effet, selon l’analyse de la jurisprudence citée plus avant : il faut retenir des critères objectifs pour établir le caractère impropre du logement.”v

La Régie du logement a rejeté l’avis d’abandon et déclaré la résiliation du bail aux torts de la locataire.

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