Le cadre juridique pour analyser une demande concernant la présence de punaises dans un logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Le cadre juridique pour analyser une demande concernant la présence de punaises dans un logement

À moins de négligence établie, la présence de punaises dans un logement peut être difficilement attribuable à un fait fautif du locateur, du locataire victime ou de ses voisins. Il est également possible que les punaises aient été introduites par un livreur ou un autre invité. Les gestes de ces derniers ne peuvent non plus engendrer automatiquement la responsabilité du locataire qui leur a permis l’accès dans le cadre d’une obligation d’user du bien avec prudence et diligence. Les invités ou livreurs sont donc des tiers lorsqu’il est question d’une problématique de punaises.¹

Le fait d’un tiers
En pratique, il demeure presque impossible d’identifier la source d’une infestation de punaises. Les experts se perdent en conjecture sur la durée de vie et la grande mobilité de ces insectes.

Le tribunal juge qu’il n’est pas raisonnable de laisser supporter seul au locateur les conséquences d’une situation où il n’a aucun contrôle sur la survenance et un contrôle relatif sur la prolifération des punaises. Il s’agit d’une situation qui ne découle pas de la bonne qualité de réparation et d’entretien de son immeuble. Le locateur a peu de moyens de défense, car il doit procurer la jouissance paisible et maintenir le logement en bon état d’habitabilité. Son obligation en est une de résultat.

La faute du locataire victime des punaises est limitée parce que la preuve de sa faute est impossible à faire dans la plupart des cas. En l’absence de conduite fautive ou d’omission, le locataire pourra facilement se libérer.

À moins de preuve probante que l’apparition de punaises dans un logement résulte d’un fait fautif, il est tout aussi probable que les punaises aient été introduites par un tiers. Il n’est pas permis de conclure à l’applicabilité du régime du fait d’un tiers à la présence de punaises dans un logement :
«C’est ce qui amène le tribunal à conclure que lorsque l’apparition de punaises dans un logement n’est attribuable à aucune négligence, la situation sera présumée être le trouble du fait d’un tiers selon les termes de l’article 1859 du Code Civil du Québec. Par conséquent, en l’absence de négligence, les dommages résultants de la simple présence de punaises ne pourront être compensés. Les autres recours demeurent cependant ouverts; notamment la diminution de loyer.

Les comportements fautifs ou négligents après l’apparition des punaises pourront cependant entraîner la responsabilité de leur auteur. Il pourrait s’agir notamment de l’inaction ou du défaut de recourir à des services d’exterminations reconnus, au défaut de dénonciation, au manque de collaboration à l’extermination, etc. Dans ces cas, la cause du dommage ne pourrait plus être assimilée fait d’un tiers et les autres régimes de responsabilités pourront trouver application. »²

Afin d’engager la responsabilité du locateur et sa condamnation à des dommages-intérêts, les locataires devront démontrer, par preuves prépondérantes, une faute du locateur, soit son inaction, soit un défaut de recourir en temps utiles aux services d’un exterminateur de qualité.³

En regard d’une demande de diminution de loyer, le locateur ne peut pour se décharger de sa responsabilité, démontrer qu’il a agi avec diligence , dans un délai raisonnable, pour procéder aux traitements d’extermination et faire cesser le trouble dans les meilleurs délais, vu son obligation de résultats, cette position représente le courant majoritaire du tribunal en cette matière. ⁴


Résiliation du bail et dommages
Pour obtenir la résiliation du bail aux torts du locateur, les locataires devraient démontrer l’inexécution substantielle des obligations du locateur et le préjudice sérieux ou encore démontrer que leur logement était impropre à l’habitation. Quant au caractère impropre du logement, l’article 1913 du Code Civil du Québec énonce ceci :
«1913. Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l’habitation.
Est impropre à l’habitation un logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente.»

De plus, la jurisprudence enseigne qu’il faut retenir des critères objectifs pour établir le caractère impropre du logement :
«… pour évaluer si l’impropreté d’un logement constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d’une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l’audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l’état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir mais bien la situation ou l’état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement...» ⁵

La seule présence de punaises de lit ne rend pas systématiquement le logement impropre à l’habitation. La preuve prépondérante doit démontrer une infestation sérieuse et que l’état du logement constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants.

Si le locataire ne réussit pas à prouver que le logement est impropre et qu’il quitte et abandonne son logement, le locateur aura droit à certains dommages suite à ce départ prématuré. Le locateur pourra réclamer une perte des loyers lors de la location du logement à des tiers. 6

1. BABIYAN c. KAUSHALL. (2014) QC RDL 34048 par. 40
2. MARCOTTE . CARITA Entreprise inc. 31-120817-0566, R.D.L., 18 juin 2013, j.a. Jocelyne Gravel. Par. 50
3.WANG c. PARKVIEW REALTIES Inc. (2015) QCRDL 40827 par. 55
4. Op. Cit par. 47 et 50
5.Gestion Immobiliere Dion. J.E gi-345(C.R)
6.ST-AMAND c. PERRON (2016) QCRDL 20295

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