Le décès ne met pas fin au bail !

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Le contrat de bail est de ceux auxquels la mort ne met pas fin. En effet, la loi prévoit clairement que le décès de l'une des parties n'emporte pas la résiliation du bail. C'est la succession de la personne décédée qui se retrouvera responsable de remplir les obligations du défunt, que ce soit à titre de locateur, ou à titre de locataire.

Pour les modalités de la continuation du bail, il faut distinguer selon que le locataire habitait seul ou avec un occupant ou un autre locataire. S'il habitait avec un autre locataire, ce dernier a évidemment droit au maintien dans les lieux et peut demeurer dans le logement. Il devra toutefois assumer l'entièreté du loyer mensuel seul s'il désire demeurer dans les lieux, ou se trouver un autre colocataire.

La situation est souvent plus complexe lorsque le locataire habitait seul, c'est le liquidateur de la succession ou à défaut, un héritier, qui peut résilier le bail en donnant un avis de deux mois à cet effet, dans les 6 mois du décès. La résiliation peut donc avoir lieu jusqu'à 8 mois suivant le décès. Il est donc recommandé de communiquer dès que possible avec le liquidateur de la succession pour vider le logement et obtenir l'avis de résiliation. Le paiement du logement sera alors considéré comme étant une dette de la succession. Notez que les parties peuvent convenir d'un délai plus court pour la résiliation et que si le logement est reloué avant l'expiration du délai de 2 mois, le propriétaire ne peut récolter aucun loyer en double.

Si le locataire n'habitait pas seul, la personne qui habitait avec lui, même si elle n'était pas locataire au bail, pourra devenir locataire en titre si elle continue d'habiter les lieux et qu'elle envoie un avis mentionnant qu'elle désire continuer de s'y loger, dans les deux mois du décès. Si ce droit n'est pas utilisé par la personne qui habitait avec le locataire au moment de son décès, le liquidateur de la succession ou à défaut, un héritier du défunt, a également un certain temps pour résilier le bail.

On ne saurait trop insister sur la prudence requise de la part du propriétaire lorsque vient le temps de laisser accès à quiconque au logement du défunt. Le bail n'étant pas résilié, le locateur conserve ses obligations de ne pas accéder au logement à moins d'avoir l'autorisation du locataire (ici, la succession) ou en cas d'urgence seulement. Comme dans les premiers jours nous ne savons pas qui est le liquidateur de la succession, il est avisé de refuser d'ouvrir la porte à des personnes qui n'ont pas déjà les clés, même si elles se présentent comme étant la famille ou les amis, dans le but d'éviter toute responsabilité. En effet, à moins d'avoir une relation particulière avec son défunt locataire, on connaît souvent peu de choses sur la vie de famille et les dernières volontés du celui-ci. En effet, vous n'êtes pas en mesure de savoir si les personnes qui se présentent à vous sont réellement ceux qui récolteraient la succession. Et si, en tant que locateur, j'ouvrais la porte à sa seule fille, ne sachant pas qu'elle est déshéritée, et que cela lui permet de dérober ses seuls objets de valeur? Avant d'ouvrir la porte à un liquidateur, nous devrions être en mesure d'avoir une preuve de ce qu'il avance : soit une preuve établissant l'existence du dernier testament s'il en a un et la disposition nommant la personne à titre de liquidateur.

Sachez qu'il peut y avoir également des délais entre le décès et la détermination des personnes qui sont le ou les liquidateurs et les héritiers. Dans les faits et dû aux délais de règlement d'une succession, le propriétaire pourra préférer, en cas de non-paiement du loyer par la succession et pour relouer son logement le plus rapidement possible, demander la résiliation du bail à la Régie du logement pour cause de non paiement de plus de trois semaines et procéder à l'éviction des effets du locataire décédé par huissier.

Sachez qu'en cas de refus de la succession par les personnes susceptibles de succéder, soit en vertu de la loi ou d'un testament, c'est Revenu Québec qui s'occupera de liquider la succession. Vous pourrez alors communiquer avec eux si tel est le cas.

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