Police d'assurance valeur à neuf: le Tribunal confirme l'obligation du syndicat et des administrateurs

Article verrouillé Publié le par Me Kevin J. Lebeau

Sujet(s): Juridique

Rappel d'un jugement de la Cour du Québec, division des Petites créances1.

Le Tribunal confirme l'obligation pour le syndicat et ses administrateurs de souscrire une couverture d'assurance valeur à neuf sur tout l'immeuble de la copropriété. Le défaut de ce faire engage la responsabilité civile personnelle des membres du conseil d'administration en cas d'insuffisance de couverture.

Les prétentions des parties selon le Tribunal
Les demandeurs, deux copropriétaires du syndicat, réclament 6 118,74 $ au Syndicat et à son ancien administrateur provisoire, un représentant du promoteur du projet immobilier. Ils leur reprochent d'avoir insuffisamment assuré l'immeuble. Suite à une incendie qui a causé la perte totale de l'immeuble, l'indemnité d'assurance était insuffisante pour reconstruire l'immeuble et ils ont dû verser, à titre de cotisation spéciale, la somme de 6 118,74$ pour combler le déficit, somme qu'ils leur réclament.

Le Syndicat prétend qu'il appartenait aux demandeurs d'obtenir un avenant couvrant le manque d'assurance auprès de leur assureur et que c'est cette omission qui est la cause de leurs dommages. De son côté, l'ancien administrateur provisoire endosse les arguments du Syndicat et ajoute qu'il a été de bonne foi et qu'il n'a commis aucune faute dans les circonstances.

Les faits selon le Tribunal
En novembre 2008, les demandeurs achètent des unités de condominium dans l'immeuble de la copropriété dont le syndicat est formé depuis le 9 juillet 2008. Les demandeurs souhaitent louer ces unités à des tiers en vue d'en tirer un revenu de location. Ils souscrivent des assurances habituelles de responsabilité civile et pour perte de plus-value et leur contenu mobilier.

L'autre défendeur, l'ancien administrateur provisoire, agissait à ce titre au moment de l'acquisition des unités de condominium par les demandeurs. Il a aussi des intérêts dans l'entreprise qui a construit les unités de condominium et qui a vendu les unités acquises par les demandeurs.

Le 3 octobre 2008, un incendie ravage l'immeuble en copropriété divise. Les unités des demandeurs sont considérées comme des pertes totales. Le Syndicat transmet sa réclamation à ses assureurs pour les parties communes et les demandeurs font de même pour leurs parties privatives.

Le 30 octobre 2008, les demandeurs apprennent, lors d'une assemblée spéciale des copropriétaires du Syndicat, que le coût de reconstruction des immeubles dépasse de 454 939$ la couverture d'assurance qui avait été prise par le Syndicat au moment où l'autre défendeur agissait à titre d'administrateur provisoire. Tous les copropriétaires sont invités à soumettre une réclamation à leurs assureurs pour leur part du déficit.

Les demandeurs exposent au Tribunal, qu'après vérification auprès de leur assureur, ce dernier leur confirme que contrairement à celles des autres copropriétaires, leur police d'assurance ne couvre pas de tels dommages liés au manque d'assurance.

Le 30 juin 2009, les demandeurs reçoivent l'avis de cotisation spéciale au montant de 6 118,74 $, somme qu'ils paient le 1er septembre 2010. Ils réclament maintenant cette somme au Syndicat ainsi qu'à l'autre défendeur, l'ancien administrateur provisoire du syndicat.

ANALYSE ET DÉCISION
Sur le fond du litige, le Tribunal conclut que les demandeurs ont droit au remboursement de la somme qu'ils réclament, et ce, tant au Syndicat qu'à l'ancien administrateur provisoire pour les motifs suivants :
La déclaration de copropriété énonce clairement l'obligation du conseil d'administration du syndicat à souscrire une assurance tous risques couvrant la valeur à neuf de l'immeuble, soit toutes les parties privatives et communes.

La déclaration de copropriété énonce clairement l'obligation des copropriétaires d'obtenir et maintenir en vigueur une assurance couvrant la plus-value apportée par l'amélioration des parties privatives, les dommages à leurs biens mobiliers, et une protection contre la responsabilité civile. Selon la déclaration, toute autre couverture est à la discrétion des copropriétaires.

Ces obligations découlent de l'article 1073 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :
« 1073. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l'incendie, couvrant la totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l'assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l'immeuble.
Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers. »

Selon le Tribunal, l'argument du syndicat qu'il appartenait aux demandeurs de voir à être assurés contre les conséquences d'un manque de couverture d'assurance, est donc mal fondé, car la déclaration et la loi sont claires à ce sujet. Le Tribunal est d'avis que la possibilité pour les copropriétaires à souscrire une couverture additionnelle n'atténue pas l'obligation claire du syndicat.

Quant à la responsabilité personnelle de l'administrateur provisoire, le Tribunal remarque que le même article de la déclaration de copropriété prévoit un mécanisme visant à déterminer si la couverture d'assurance est suffisante et équivaut à la valeur à neuf de l'immeuble. Aux termes de cet article, ce mécanisme est facultatif lorsqu'une administration provisoire est en place.

Le Tribunal rappelle que le régime d'administration provisoire est en place durant la période où le promoteur met les unités en vente, et ce, jusqu'à ce qu'il y ait suffisamment de copropriétaires pour prendre la relève et former un conseil d'administration représentatif.

Au moment de l'incendie, l'immeuble en copropriété divise était dans le cadre d'un régime d'administration provisoire. Le Tribunal remarque que c'est l'administrateur provisoire qui a pris toutes les décisions antérieures au sinistre qui sont en lien avec la couverture d'assurance.

Le Tribunal souligne que les principes énoncés par les articles 1308-1310, 1318-1320, 2136, 2138 et 2144 du Code civil du Québec sur ce sujet et appliqués par le Tribunal dans l'affaire de Archambault c. Syndicat des copropriétaires du Manoir St-Sulpice2 établissent le cadre juridique de la responsabilité personnelle des administrateurs. Qu'il soit gestionnaire du bien d'autrui ou mandataire, l'administrateur d'une copropriété est tenu d'agir avec prudence et diligence à l'intérieur du mandat qui lui est confié et qui se définit, entre autres, par les termes de la Déclaration de copropriété.

Le Tribunal retient donc que l'administrateur provisoire avait l'obligation d'agir en administrateur prudent et diligent dans ses démarches visant l'obtention d'une couverture d'assurance conforme aux termes de la Déclaration de copropriété.

Le Tribunal estime que, étant lui-même impliqué au sein de l'entreprise ayant construit les unités, l'administrateur provisoire était, à l'avis du Tribunal, dans une position privilégiée pour établir cette valeur à neuf. Il avait accès à toutes les données liées aux coûts de construction.

Pour sa part, l'ancien administrateur provisoire justifie son erreur par le fait qu'il a omis d'inclure le montant des taxes de vente applicables dans l'estimation de la valeur à neuf et que le déficit correspond au montant de ces taxes. Le Tribunal estime qu'il n'agit pas en administrateur prudent et diligent lorsqu'il commet une telle erreur, et conséquemment, il doit lui aussi être tenu responsable du préjudice subi par les demandeurs.

Le Tribunal estime que le Syndicat et l'administrateur provisoire doivent être tenus solidairement responsables du préjudice subi par les demandeurs, mais par application de l'article 469 du Code de procédure civile, le Tribunal estime qu'entre les deux défendeurs, c'est l'administrateur provisoire qui doit être tenu responsable à 100 % de la condamnation. Le Tribunal remarque qu'il a commis une faute alors qu'il agissait comme administrateur provisoire, et ce, à une époque où le Syndicat n'avait pas de conseil d'administration formé de copropriétaires.

Le Tribunal condamne le syndicat et l'ancien administrateur solidairement responsables du préjudice causé aux demandeurs, mais déclare qu'entre les défendeurs, c'est ce dernier qui est 100% responsable du montant de la condamnation de 6118,74$, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle, et les frais de la demande de 159$.

Pour toute question sur ce sujet, ainsi que sur le droit immobilier en général, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en la matière.

1. Marineau et als c. Syndicat de la copropriété Pimbina – phase I et als. 2014 QCCQ 9625
2. 2013 QCCQ 2215

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