SEPTEMBRE 2018 CESSION DE BAIL : MISE À JOUR SUR LES MOTIFS DE REFUS

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

La cession de bail est un processus par lequel le locataire transfert ses droits ET ses obligations à un autre locataire après que le propriétaire ait enquêté sur le candidat. Le propriétaire a 15 jours pour le faire. À défaut de réponse, le candidat est présumé accepté.

Ce processus peut arriver à n'importe quel mois de l'année et à n'importe quelle date.

Il est important de bien connaître ses droits afin de ne pas refuser indûment ou de se voir imposer un candidat.

Nous avons déjà beaucoup traité de la cession de bail, mais il faut insister sur certains points.

Le locataire doit donc céder toutes ses obligations incluant toutes les interdictions et limitations prévues au bail et dans le règlement de l'immeuble.

De là, par exemple, l'importance d'ajouter une clause non-fumeurs (Cannabis) ou qui interdit les animaux mêmes pour des locataires qui n'ont pas d'animal ou des personnes non-fumeurs.

Toutes les clauses d'interdiction dans le bail sont des motifs de refus automatiques pour un candidat qui y contrevient.

Par exemple : Le candidat vous avise qu'il a un chien, le bail interdit les animaux : refus justifié
Le candidat fume et c'est un logement non-fumeurs : refus justifié

La jurisprudence est constante :
« On considère généralement que les motifs du locateur doivent être fondés sur la qualité même du cessionnaire. Suivant la jurisprudence consultée par le tribunal, le refus du locateur peut être fondé sur la capacité de payer du cessionnaire, son insolvabilité ou son défaut de se conformer aux obligations résultant du bail.1

Nous avons répertorié d'autres motifs de refus au fil de la jurisprudence de la Régie du logement :
- L'incapacité à communiquer avec le cessionnaire.

- Le refus du cessionnaire de remplir un consentement d'enquête

- La jurisprudence a aussi confirmé qu'un propriétaire peut refuser une cession de bail lorsque celle-ci est faite à une corporation. La raison est simple : la corporation n'ira pas rester sur place elle va assurément elle-même céder à nouveau. Un entrepreneur par exemple qui veut vendre une maison à votre locataire et qui veut « racheter son bail » pour la vente. 2000 J.L. 133

- Aussi, le fait que le candidat a déjà un bail dans un autre immeuble et qui n'en est pas libéré. Le tribunal a décidé que c'était un motif de refus économique valable.18-121030-009

- Le refus est justifié aussi si pour le logement que le candidat occupe présentement, une demande de résiliation de bail est en attente de procès à la Régie du logement pour son comportement Dossier 272753/278530

- Si le locataire a déguerpi (quitté le logement complètement) conformément à l'article 1975 du Code civil du Québec, le bail étant résilié, ne peut plus céder son bail. Dufour c. Laflamme 308909

Finalement, si le formulaire n'est pas rempli adéquatement, vous devriez refuser la candidature pour cette raison en disant que la candidature sera reconsidérée si le formulaire est rempli adéquatement. Ce refus a comme objectif d'arrêter le délai de 15 jours.

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