Des déclarations qui peuvent coûter cher!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Des déclarations qui peuvent coûter cher!

Il est prévu depuis 2012 dans le formulaire de Déclaration du vendeur sur l'immeuble de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, au point D13.8, une question à savoir si à la connaissance du vendeur, il y a eu suicide ou mort violente dans l'immeuble. Il est donc difficile, depuis cette date, de se soustraire à la question.

Une décision récente (1) condamne une vendeuse à payer la somme de 10 000$ à son acheteuse à cause d'une déclaration mensongère lors de la vente de son immeuble.

L'acheteuse réclame une compensation de la vendeuse, ayant appris d'un suicide avait eu lieu dans la chambre à coucher principale. En effet, le suicide avait été déclaré, mais on avait déclaré qu'il avait eu lieu plutôt dans un cabanon au fond de la propriété.

La vendeuse avait elle-même acquis quelques années auparavant d'une reprise de finance, donc sans obtenir de déclaration de vendeur, mais la fiche de la vente aurait déclaré à cette époque qu'il y aurait probablement eu un suicide sur la propriété.

Selon la décision, c'est le voisin qui informe la nouvelle acheteuse, quelques mois plus tard, que le suicide avait eu lieu dans la chambre des maîtres et que la vendeuse était au courant parce qu'il en avait discuté avec elle. Le bureau du coroner aurait confirmé cette information.

Le tribunal a cru l'acheteuse et la version du voisin voulant que la vendeuse était au courant de l'endroit du suicide. Cette prémisse établie, il s'ensuit que le juge en vient à la conclusion que la déclaration du suicide dans le cabanon était fausse.

La décision site qu'en 2013, un juge de la Cour supérieure avait considéré que la présence d'un suicide ou d'une mort violente dans un immeuble doit être déclaré, créant une « désuétude économique » (2). Dans ce cas, la vente avait été annulée.

Dans le cas qui nous occupe, le juge en vient à la conclusion que la vendeuse a alors contrevenu à ses obligations générales de bonne foi en plus de tromper l'acheteuse par ses déclarations dolosives.

Pour en venir à la détermination de la perte de valeur attribuée à cette fausse information, le juge a considéré un rapport d'évaluation, mais a aussi considéré que l'acheteuse était tout de même au courant qu'un suicide s'était produit sur le terrain de la propriété. Toutefois, le juge propose que la différence de dépréciation doit être suffisamment importante pour motiver à déclarer faussement le lieu du suicide. Avec la preuve présentée, il en vient à conclure une dépréciation supplémentaire de 8% par rapport à la simple déclaration du suicide dans un cabanon extérieur.

Cette dépréciation représente 10 000$ dans ce cas, montant que la vendeuse est condamnée à payer à l'acheteuse.

Pour minimiser les risques de mauvaises surprises, nous recommandons de divulguer au meilleur de votre connaissance les informations contenues dans une offre de vente; il s'agit d'un document légal. Pour terminer, n'hésitez pas à faire préparer ou réviser vos offres d'achat ou de vente par un juriste.

(1) Abalain c. Gohier-Couture, 2019 QCCQ 4988.
(2) Fortin c. Mercier, 2013 QCCS 5890.

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