LES CONDITIONS D’EXERCICE D’UN AGRANDISSEMENT OU D’UNE SUBDIVISION DE LOGEMENT

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

LES CONDITIONS D’EXERCICE D’UN AGRANDISSEMENT OU D’UNE SUBDIVISION DE LOGEMENT

La locataire s’oppose à l’agrandissement du logement qu’elle occupe. La période du bail est du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 au loyer mensuel de 760,00$. Le bail a été reconduit jusqu’au 30 juin 2019.

Les faits
L’immeuble est constitué d’un triplex et les logements visés par l’agrandissement occupent les étages supérieurs de l’immeuble. En date du 5 décembre 2017, le locateur avise chacun des locataires de son intention d’agrandir substantiellement leur logement. La locataire reçoit l’avis d’éviction le 7 décembre 2017. L’avis indique comme date d’éviction celle de la fin du bail, le 30 juin 2018.

La preuve du locateur révèle qu’il a fait préparer par un architecte des plans d’architecture afin d’obtenir un permis de construction municipal pour le réaménagement de 2 logements. Le 13 mars 2018, le locateur s’est vu délivrer par la Ville de Montréal un permis de transformation visant l’appartement de la locataire :
« À l’intérieur, au niveau 2e et 3e, joindre 2 logements en un seul et réaménager les espaces. Aucuns travaux extérieurs. »

Selon les travaux pour lesquels le locateur a reçu l’approbation de la Ville de Montréal, le locateur a obtenu de l’entrepreneur en construction de son choix, un prix pour l’exécution des travaux en agrandissement de logement, soit une évaluation des travaux pour la somme de 135,328.00 $.

À l’audience, le locateur a démontré qu’il disposait présentement des liquidités nécessaires à la réalisation de son projet d’agrandissement sans qu’il n’ait à contracter un emprunt mais il n’a pas caché qu’il compte procéder par un emprunt hypothécaire au moment de renégocier l’hypothèque qui vient à échéance très prochainement. Le locateur a aussi fait la preuve que la réalisation du projet d’agrandissement procurera un retour sur l’investissement justifiant qu’il aille de l’avant et réalise le projet.

La défense de la locataire
En défense, la locataire prétend que le projet d’agrandissement du locateur s’inscrit dans un projet de spéculation immobilière qui la privera du logement qu’elle occupe depuis plus de vingt ans et dans lequel elle a investi beaucoup d’argent pour son entretien.

De plus, la locataire estime que l’agrandissement de son logement est un prétexte pour l’évincer de son logement, avec au fond de l’histoire, un conflit entre elle et le locateur au sujet de certains travaux de réparation qui sont à faire au logement et qu’elle a maintes fois requis sans que le locateur ne les fasse ou qui n’ont été exécutés que partiellement. Aucune mise en demeure n’a été envoyée au locateur relativement à ces travaux à faire.

Finalement, la locataire soutient que le locateur a fait preuve de harcèlement à son endroit avec les nombreuses demandes afin qu’elle convienne d’une date de départ de son logement en échange d’une indemnité.

Analyse de la Régie du logement
La Cour établit que l’avis d’éviction doit être suffisamment précis pour qu’un locataire soit en mesure de comprendre l’intention du locateur. Le but de la loi, par l’avis d’éviction, est de permettre au locataire de vérifier si la transformation prévue par le locateur est autorisée par la loi et la réglementation. La loi ne prévoit pas l’usage d’un formulaire obligatoire.

Dans une demande d’agrandissement ou de subdivision d’un logement, le locateur a le fardeau de prouver, par une prépondérance, qu’il entend réellement agrandir substantiellement le logement et que son projet est de permis par la loi et la réglementation.

Les règles relatives à l’éviction pour la subdivision ou l’agrandissement d’un logement sont différentes de celles qui prévalent en matière de reprise du logement.

Dans le cadre de la subdivision ou de l’agrandissement d’un logement, le locateur n’a pas à démontrer que son projet et l’éviction qu’il requiert ne constituent pas un prétexte pour atteindre d’autres fins.

En matière d’éviction, le fardeau de preuve repose sur les épaules du locateur. L’article 1966 C.c.Q., exige qu’en cas d’opposition du locataire, il revient au locateur de démontrer qu’il entend réellement faire ce dont il a informé le locataire et que la loi lui permet de le faire, soit de subdiviser le logement ou l’agrandir substantiellement.

La preuve à faire devant le tribunal
Selon la doctrine1 et la jurisprudence2, le locateur démontre sa bonne foi par la preuve du caractère sérieux de son projet. Il doit établir la possibilité de réaliser le projet et les démarches préparatoires qu’il a entreprises pour le réaliser : il doit démontrer qu’il possède les dispositions financières, qu’il a réalisé des plans, qu’il a des locataires potentiels pour les nouveaux logements lorsque le locateur a obtenu son permis émis par la municipalité, ce fait constitue une forte preuve et de sa bonne foi et de la légalité du projet.

Les mots « qu’il entend réellement », force le tribunal à vérifier si la démarche entreprise par le locateur se caractérise par sa faisabilité et le caractère certain et ferme de l’intention de réaliser le projet.

La différence avec la reprise du logement
Concernant l’agrandissement de la subdivision, la question de la finalité n’est pas un critère d’examen et le locateur profite d’une grande discrétion quant au but poursuivi.

Toutefois, le locateur doit agir de bonne foi et ne pas se servir de l’éviction pour se débarrasser d’un locataire désagréable. Ce n’est pas parce que le locateur désire rentabiliser son investissement que cela démontre pour autant qu’il est de mauvaise foi. En matière d’éviction, le tribunal doit évaluer la bonne foi du locateur relativement à son intention d’exécuter ou non le projet. Le locateur n’a pas à prouver comme, la reprise du logement, que l’éviction n’est pas un prétexte pour atteindre d’autres fins. La motivation du locateur de rentabiliser son immeuble ne porte pas atteinte à sa bonne foi, si ce-dernier a réellement l’intention de mener son projet à terme.

Au niveau de la preuve documentaire, le locateur doit démontrer la conformité du projet aux lois et aux règlements applicables. Cette preuve peut s’établir par la production des permis délivrés par la corporation municipale.

En instance, le locateur a déposé à la Régie du logement lors de l’audition, le plan de son projet, le permis requis par les autorités municipales, l’évaluation des coûts par un entrepreneur et la preuve de sa capacité pour le faire. La Régie du logement a conclu :
« Il ne s’agit pas ici de transformation de natures purement esthétiques ou putatives. Les transformations proposées dans les plans de l’architecte visent à permettre au locateur une meilleure offre de location de logements et une meilleure rentabilité de son immeuble locatif. Sur ce dernier point, il ne revient pas au Tribunal de juger des motivations financières d’un locateur si ce n’est d’apprécier la preuve que le projet est réaliste et réalisable en ce que le montage financier du projet et la délivrance du permis requis traduit la bonne foi du locateur de la réaliser. »3

Il ne s’agit pas d’un projet mal défini, incertain et sujet à une planification incomplète quant à ses conditions de réalisation. Le locateur s’est bien acquitté de son fardeau de preuve.


1. Pierre-Gabriel Jobin, Traité de droit civil, Le louage, 2e édition, Les Éditions Yvon Blais Inc., 1996 p583.
2. Ricardo Tangco c. Yevgen Dumenko - 31-100113-003
3. Methot c. 92893726 Québec Inc. 2008 QCRDL 30416

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