LE LOCATAIRE EST INCAPABLE DE FAIRE LA PREUVE DU HARCÈLEMENT DE LA LOCATRICE

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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LE LOCATAIRE EST INCAPABLE DE FAIRE LA PREUVE DU HARCÈLEMENT DE LA LOCATRICE

Les faits

Le locataire demande une diminution du loyer de 250$ à compter du 1er octobre 2013 ainsi que des dommages-intérêts punitifs. Les motifs se lisent comme suit : ‘’La propriétaire dérange le locataire en l' accusant injustement de faire des bruits excessifs. Elle harcèle le demandeur par courriel et par téléphone, elle a déjà envoyé la police une fois et elle cogne à la porte souvent pour se plaindre sans motif’’.

Puis par un amendement, le locataire hausse sa demande de diminution de loyer à 350$ par mois et y ajoute aussi des dommages-intérêts moraux de 4000$ pour troubles et inconvénients.

Le bail était verbal et à durée indéterminée, débutant le 1er octobre 2013,au loyer mensuel de 535$. Le locataire a quitté les lieux le 31 décembre 2014 après avoir donné un avis de non-renouvellement dans les délais légaux..

Il s’agit d’un triplex, comportant 3 logements répartis sur deux niveaux. Le logement du locataire plaignant est situé à l’étage supérieur avec un autre logement de même dimension partageant un mur mitoyen qui est occupé par une dame. La locatrice occupe le grand logement au rez-de-chaussée.

La preuve faite à l’audience :

Dans la semaine du 1er octobre le locataire, avec sa copine, procédait à son installation, de 11 à 15 heures, un samedi. Or, le numéro de la locatrice s’est affiché sur son appareil téléphonique qui ne comporte pas la boîte vocale. De retour au travail à son bureau le lundi, il prenait connaissance d’un premier courriel de la locatrice se plaignant du bruit lors de son installation.

Le 26 octobre, le locataire recevait trois personnes à souper. Ils étaient deux couples dans la cinquantaine, discutant avec la musique d’ambiance dans la cuisine. En soirée, la locatrice est apparue sur le balcon en mentionnant avoir reçu une plainte de bruit.

Le week-end de la Saint-Valentin 2014, alors que sa copine préparait le souper, elle entendit cogner sur le plancher. Cela venait du plafond de l’appartement de la locatrice. En vérifiant son téléphone, le locataire a vu que le numéro de téléphone de la locatrice s’y affichait.

Le samedi 22 février 2014, lui et sa copine recevaient un couple d’amis. Dans la soirée, le locataire était irrité de voir le numéro de la locatrice s’afficher encore une fois sur son téléphone. Se présentant à la porte du logement, la locatrice a été mal reçue. Le locataire reconnait avoir été impoli envers elle, en lui indiquant de descendre chez elle, qu’il ne voulait plus la voir et qu’il était importuné par ses courriels et téléphones. Une intervention policière est survenue. Le policier a témoigné qu’il a constaté le bruit et que le niveau de bruit était excessif.

Malgré un usage normal des lieux, le locataire aurait vu le numéro de la locatrice s’afficher à une douzaine de reprises sur son téléphone. Presque en même temps, il recevait un courriel de la locatrice, dont il prenait connaissance au travail.

Durant les 15 mois de son occupation des lieux, au moins dix plaintes de cette nature sont survenues, sans compter la venue des policiers le 22 février 2014. Il n’a pas fait la preuve de telles communications sauf d’une lettre de mise en demeure envoyée par la locatrice.

Le locataire plaide qu’il appartenait à la locatrice de fournir un logement mieux insonorisé et en raison de la piètre qualité de l’insonorisation, il n’a pas pu bénéficier des lieux comme il se devait. Selon lui, il ne pouvait pas y vivre normalement. On lui reprochait de marcher ou d'écouter son radio et son téléviseur le jour, de même que de recevoir des amis et d’y prendre le repas le soir entre 20 et 22 heures. On l’entendait lorsqu’il quittait le matin, vers les 8 heures, ou à son retour en soirée vers 20 heures.

Défense de la locatrice

La locatrice a fait entendre le policier, puis la dame qui partageait un mur mitoyen avec le locataire plaignant. Elle a constaté à plusieurs reprises des bruits anormaux et dérangeants durant l’occupation du locataire entre octobre 2013 et décembre 2014.

Elle a déjà laissé une note au locataire pour lui demander de baisser le volume de sa radio ou de ne pas maintenir cet appareil adossé au mur mitoyen. Malgré de telles interventions, le locataire n’aurait pas modifié ses habitudes et les troubles perduraient.

La locatrice confirme le manque d’insonorisation entre les logements, ce qui inviterait à un ajustement respectueux de part et d’autre.

La locatrice témoigne que le locataire s’est fait entendre plus que la normale depuis son arrivée et déclare que les bruits dérangeants l’indisposaient même au rez-de-chaussée. Malgré ce fait, la locatrice affirme ne jamais avoir harcelé le locataire, mais plutôt avoir agi sur réception de plaintes, en suivant les étapes adéquates, soit les avis avec délais accordés afin de permettre au locataire d’amender sa conduite. Étant donné les plaintes reçues, elle n’avait pas eu d’autres choix que d’aviser le locataire. Elle aurait fait un usage légitime et raisonnable de l’exercice de ses droits, sans excès.

Droit et analyse

Selon la preuve prépondérante, le locataire effectuait un bruit excessif et les plaintes étaient fondées et il a été l’artisan de son propre malheur.

Le locataire n’a pas démontré avoir agi pour minimiser ses dommages. Il s’est campé dans sa position et son impression d’un usage normal et pondéré des lieux.

Selon la preuve prépondérante, le Tribunal estime que le locataire a failli à son fardeau de prouver qu’il a été victime de harcèlement de la part de la locatrice au sein de l’article 1902 du Code civil du Québec ou que celle-ci ne lui a pas procuré la jouissance possible du logement. Pourtant, aucune indemnisation ne peut être accordée, que ce soit en dommages-intérêts punitifs, moraux ou en diminution du loyer.

Le harcèlement de l’article 1902 du Code civil

L’article 1902 du code civil prévoit ceci :

‘’1902, le locateur ou tout autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance plausible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement.
Le locataire, s’il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.’’

La sanction pour le harcèlement demeure les dommages-intérêts punitifs qui s’ajoutent aux autres catégories de dommages-intérêts. Le harcèlement, dont fait mention l’article visé ci-haut, exige une preuve particulière et objective. Toute conduite, même excessive, ne rencontre pas à tous coups les critères applicables.

Selon le Tribunal dans cette instance, les critères sont les suivants :

‘’Non seulement il y a bien de démontrer les actes, gestes, paroles ou omissions faisant office de harcèlement, ainsi que leur fréquence et importance, mais également les associer ou les inter-relier sous un même objectif intentionnel ayant comme conséquence de restreindre le droit à la jouissance plausible des lieux ou à obtenir que le locataire quitte.’’1

Le tribunal se prononce aussi sur le comportement des locataires qui habitent un logement moins bien insonorisé :

‘’À cet égard, l’appréciation du caractère excessif ou déraisonnable des inconvénients doit se faire objectivement. Les acceptables sont ceux établis par une société qui vit en interactivité et non d’une individualité. Il va de soi que dans un immeuble à logements multiples où le degré d’insonorité peut s’avérer plus sonore, il fallait redoubler la sagesse et faire diligence en ce qui a trait à la tranquillité des autres occupants’’2

Donc, chaque résident doit ajuster ses comportements pour tenir compte de la situation et de l’usage des lieux. Dans le présent cas, le locataire se plaint de la mauvaise qualité de l’insonorisation mais il n’a pas ajusté son comportement à cette circonstance. Il aurait fallu qu’il se montre plus prudent et faire plus attention à ses comportements bruyants. Le locataire a été incapable de prouver le harcèlement de la locatrice et la perte de jouissance de son logement.

Bibliographie

1. Bertrand c. Savard. Demande 1432299. Régie du logement.
Dossier : 1438953120140321. Page 8.
2. Opus citaire page 11.

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