Aller au contenu principal

Ce pourquoi les institutions financières retiennent généralement la valeur économique pour financer votre immeuble locatif

Ce pourquoi les institutions financières retiennent généralement la valeur économique pour financer votre immeuble locatif

Plusieurs propriétaires d’immeubles à logements locatifs (de 20 logements et moins) s’interrogent sur l’écart qui existe entre la valeur marchande de leur propriété et la valeur utilisée par les institutions financières pour autoriser un prêt hypothécaire. En effet, lors d’un refinancement hypothécaire ou de l’acquisition d’un immeuble locatif, la valeur considérée par les institutions est parfois inférieure à la valeur marchande. Plusieurs propriétaires ou acheteurs potentiels ont probablement vécu cette situation au cours des dernières années.
Si, par exemple, l’institution financière exige une mise de fonds minimale de 25 % de la valeur de votre propriété, il est fort probable qu’en réalité, vous devrez octroyer un pourcentage de mise de fonds supérieur à celui envisagé au départ. Cette situation s’explique par le fait que la valeur considérée par le prêteur n’est pas la valeur marchande de votre propriété mais plutôt sa valeur économique.

Mais qu’est-ce que la valeur économique et quels sont les facteurs qui la conditionnent ?


La valeur économique se définit comme étant une valeur principalement déterminée par deux
variables : une moyenne des rendements historiques exigés pour les immeubles à revenu et les anticipations à moyen terme relatives au marché immobilier. Dans notre jargon, les taux de rendements exigés sont mieux connus sous le nom de « Taux global d’actualisation » ou « TGA ».
Le TGA est principalement influencé par les rendements attendus des investisseurs, par les   conditions de financement et les taux d’intérêt imposés par le marché. Étant donné les soubresauts des marchés financiers au cours des dernières années et les faibles taux hypothécaires, nous observons que, présentement, le TGA relevé sur le marché (ou paritaire) est nettement inférieur à ce que nous avons pu observer, en moyenne, historiquement. Par conséquent, la valeur marchande tend à être supérieure à la valeur économique. En effet, plus le taux de rendement exigé sur les revenus net est faible et plus la valeur marchande de l’immeuble tend à augmenter, et ce, toutes autres choses étant, par ailleurs, égales.
De plus, les institutions financières utilisent généralement des barèmes de dépenses normalisées afin de déterminer la valeur économique des immeubles locatifs. Ces barèmes proviennent de statistiques sur le marché et reflètent le niveau de dépenses moyen pour un immeuble, sur une période de quelques années. Les dépenses normalisées comprennent les frais d’administration, les salaires, les frais relatifs à l’entretien et aux réparations et la réserve pour les biens meubles.
Chaque institution financière a ses propres barèmes de dépenses normalisées et ses propres conditions de financement qui, combinés à l’utilisation d’un TGA «économique», expliquent l’écart observé entre la valeur marchande et la valeur économique d’un immeuble de logements.

Au cours des dernières années, nous avons observé que, dans la plupart des marchés d’immeubles locatifs, il existait un déséquilibre entre l’offre et la demande. En effet, la demande était supérieure à l’offre, et ce, principalement sur le marché de la revente. Tant et aussi longtemps que cette situation perdurera, nous pouvons nous attendre à ce que l’écart entre les valeurs marchande et économique persiste.

En conclusion, ne soyez pas surpris si votre institution financière vous annonce qu’elle ne peut vous prêter selon la valeur marchande de votre immeuble locatif. Elle agit ainsi afin de se protéger et, surtout de vous protéger, contre les imprévus. Advenant une hausse significative des taux d’intérêts, la valeur marchande de votre propriété pourrait diminuer et vos paiements hypothécaires mensuels… augmenter.

Nous vous proposons une mise en situation afin que vous puissiez comprendre les propos de cet article.

É.A. Évaluateur agréé Yannick Lemelin

Adhérez dès maintenant

Pas encore membre de l'APQ ?

Profitez de tous nos services en vous inscrivant dès maintenant

Ce site utilise des cookies afin de pouvoir vous fournir la meilleure expérience utilisateur possible. En continuant à naviguer sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies.