L’achat d’un immeuble locatif peut s’avérer un bon investissement à condition, bien sûr, de faire ses devoirs auparavant. Les publicités sur les immeubles sont souvent trompeuses, les fiches descriptives peuvent contenir des erreurs. Certaines informations pourraient être biaisées à l’avantage du vendeur et du courtier. Restez sceptique. Informez-vous, investiguez en profondeur et effectuez le maximum de recherches. Ne vous lancez surtout pas tête baissée dans l’achat d’un immeuble.
Ne vous fiez pas uniquement aux photos
Les photos sont une excellente façon de capter l’attention d’un acheteur potentiel. Il est facile de mettre en évidence les points forts d’un immeuble ou de mettre l’accent sur une pièce en particulier et d’en ignorer les défauts. L’œil de l’objectif ne capte que ce que l’utilisateur derrière l’appareil veut bien montrer. Manipuler les clichés, faire ressortir un immeuble en très bonne condition alors qu’il se trouve en fait en piteux état est un jeu d’enfant en ne photographiant que ce qui est présentable. De plus, les photos pourraient dater de plusieurs années. Vous pourriez ainsi avoir de mauvaises surprises en vous fiant uniquement aux clichés.
Google Street View vous permet toutefois de jeter un coup d’œil rapide à l’apparence extérieure d’un bâtiment en plus de vous donner un aperçu sommaire du quartier. Utilisez-le ! Si ce que vous voyez vous intéresse, passez devant l’immeuble et parcourez le quartier.
Certaines fiches contiennent des informations de style : «à proximité de tous les services» ; mais qu’entend-on réellement par proximité? 5 minutes? 20 minutes? À pied? En voiture? En vous rendant sur place et en visitant les alentours, vous serez en mesure d’évaluer le quartier, un immeuble bien situé, dans un beau quartier et près de plusieurs services sera certainement plus facile à louer. Demandez aussi à visiter le plus grand nombre d’appartements possible avant d’arrêter votre décision. Autrement, on pourrait vous faire visiter les logis en bon état négligeant certains avec lesquels vous pourriez avoir des surprises.
Faites vos recherches
Les fiches descriptives peuvent contenir des erreurs. La meilleure façon de ne pas avoir de surprise est de faire vous-même ces recherches. Vérifiez si les chiffres mentionnés sur la fiche sont exacts. Allez voir à la municipalité ou vérifiez sur internet pour obtenir le montant exact des taxes. Regardez les chiffres. Trouvez des comparables dans le même quartier et vérifiez à quels prix se sont vendus ces immeubles à logements ou maisons unifamiliales, etc. et en combien de temps. N’oubliez pas d’ajouter les dépenses dans vos calculs, le coût de chauffage et d’électricité, etc.
Les courtiers ou les vendeurs négligent quelquefois certains coûts sur leur fiche descriptive afin de rendre l’immeuble plus attrayant et lucratif aux yeux de l’acheteur. Par conséquent, ils parviennent à le vendre plus rapidement. N’omettez aucun détail. Il est important de vérifier si le montant des taxes est bel et bien le plus récent. Certaines fiches descriptives contiennent le montant des taxes datant de deux ans qui leur a été fourni par le vendeur. Les taxes de l’année précédente peuvent avoir subi une augmentation; ils préfèrent inscrire un montant antérieur avantageant de cette façon leur immeuble par rapport aux comparables du marché. Vérifiez les baux afin de vous assurer que les montant perçus des loyers sont exacts et que le nombre d’appartements dit occupés reflète la réalité.
Bref, il est primordial de ne laisser aucun détail vous échapper. Certains immeubles paraissent idéaux sur une fiche descriptive mais la réalité en est tout autrement. Certaines erreurs ou omissions, volontaires ou non de la part du propriétaire ou du courtier, pourraient vous causer beaucoup de tort financièrement. Soyez prudent. Quelques heures de recherches approfondies n’ont pas de prix si elles vous évitent de vous plonger dans un gouffre financier. À quelques exceptions près, une situation qui semble trop belle pour être vraie l’est souvent. Faites preuve de scepticisme et de gros bon sens.
Vous avez aimé le contenu de cet article ? Inscrivez-vous gratuitement à mon infolettre immofacile.ca pour en recevoir 2 par mois.
Ghislain Larochelle ing. MBA
Formateur et coach en immobilier
Immofacile.ca
Vérifiez bien les fiches descriptives - Listing
