Trois calculs pour évaluer une propriété

Publié le par Ghislain Larochelle ing. MBA Coach et formateur pour immofacile.ca

Sujet(s): Divers

Trois calculs pour évaluer une propriété

La première chose à faire avant même de songer à acquérir un immeuble est d’en évaluer la rentabilité. Voici trois calculs simples à faire qui permettent d’évaluer rapidement si vous vous trouvez face à une bonne affaire, ou non.

MRB
Le « Multiplicateur de Revenus Brut » n’est pas le ratio le plus précis, mais c’est le plus facile à utiliser. Il permet notamment de comparer des immeubles semblables d’une région à une autre.

Le MRB se calcule en utilisant la formule suivante : prix ÷ revenu brut annuel = MRB.

Ce ratio peut d’abord être utilisé afin de comparer différents immeubles récemment vendus, ce qui permet de dresser un portrait du marché dans un secteur donné. Par exemple, si la moyenne des immeubles à revenus vendus dans une région est de 450 000 $ et que le revenu brut annuel moyen est de 40 000 $, le MRB équivaut à un ratio de 11,25.

Le MRB peut aussi être utilisé afin d’estimer la valeur d’une propriété en particulier. Supposons que vous songez à acheter dans le même secteur un immeuble pour lequel le vendeur demande 515 000 $, et dont les revenus bruts sont affichés à 35 000 $. En appliquant le facteur multiplicateur de 11,25, on obtient une valeur de 393 750 $. Le prix demandé est donc trop élevé, et vous devrez évaluer si vous souhaitez investir votre temps afin de négocier pour cet immeuble.

Toutefois, le MRB ne tient pas compte de toutes les dépenses possibles d’un immeuble, et n’est par conséquent pas l’outil de mesure le plus précis. C’est pour cela que je recommande de vous fier à au moins un autre ratio afin d’évaluer correctement un immeuble à revenus.

MRN
Le « Multiplicateur de Revenu Net » est plus précis et reflète davantage la qualité d’un investissement. Le revenu brut ne tient pas compte des frais d’exploitation, alors que le revenu net inclut les dépenses d’administration, d’entretien intérieur et extérieur, de gestion de l’immeuble, en plus des taxes, des assurances, de la publicité, de l’électricité, et j’en passe.

Son calcul s’effectue ainsi : prix ÷ revenu net = MRN.

Cependant, il est souvent difficile d’obtenir certaines dépenses qui ne figurent pas automatiquement sur les annonces d’immeubles en vente. Très souvent, les courtiers immobiliers ne dévoilent pas tous les frais d’exploitation sur les fiches descriptives. C’est tout à fait normal, puisque certains immeubles demeureraient difficiles à vendre si l’on dévoilait tous leurs secrets.

Si vous souhaitez faire une promesse d’achat, la meilleure chose à faire est d’estimer ces dépenses, quitte à vérifier plus tard vos calculs lorsque vous seront remis les documents de dépenses.

Taux de capitalisation (Cap rate) (TGA)
Le taux de capitalisation permet de déterminer combien vaut réellement un immeuble à revenus que vous souhaitez acquérir. Cette méthode est très utilisée pour évaluer les immeubles de 12 logements et plus.

Souvenez-vous que les prix de vente des autres immeubles vendus récemment n’ont bien souvent rien à voir avec les prix initialement demandés par les vendeurs. On détermine donc le taux de capitalisation en utilisant le revenu net et le prix de vente des autres propriétés vendues dans un même secteur. Pour déterminer ces prix de vente, vous pouvez utiliser le Registre foncier du Québec, ou encore vous en remettre à un courtier immobilier.

Puisque le calcul est un peu complexe à effectuer, il vaut parfois mieux se tourner vers un évaluateur agréé. Ceux-ci sont habitués et seront mieux outillés pour déterminer un taux de capitalisation dans un secteur donné.

Mais si vous tenez à déterminer vous-même le TGA, il y a deux méthodes possibles. D'abord, vous pouvez utiliser la formule inverse du MRN expliqué en début d’article (TGA = 1 ÷ MRN). Sinon, utilisez cette autre formule : Revenu net ÷ prix de vente = taux de capitalisation.

Prenons un exemple. Vous souhaitez faire l’acquisition d’un immeuble de 24 logements dont le revenu net est de 170 000 $. Vous comparez cet immeuble à un immeuble voisin similaire récemment vendu au prix de 2 800 000 $ dont le revenu net (moins les dépenses) est de 190 000 $. Le taux de capitalisation de cet immeuble est donc de 0,068 ou 6,8 %. La valeur de l’immeuble convoité peut donc se calculer de la manière suivante : 170 000 $ ÷ 0,068 = 2 500 000 $.

Le truc, c’est de viser le taux de capitalisation le plus élevé possible dans un même secteur. Je conseille fortement de vous fixer un objectif pour l’achat de vos immeubles, afin d’éviter les immeubles non rentables.

Immofacile.ca est spécialisée dans le coaching et la formation d’investisseurs ou de courtiers immobiliers débutants ou expérimentés qui désirent acquérir davantage de connaissances sur l’immobilier. Inscrivez-vous à un bulletin bimensuel sur l’immobilier gratuitement en visitant http://www.immofacile.ca/infolettre-gratuite

0 Réponse à “Trois calculs pour évaluer une propriété”

Laisser un commentaire