Un calcul facile à faire pour évaluer la rentabilité d’un immeuble

Publié le par Ghislain Larochelle

Sujet(s): Divers

Un calcul facile à faire pour évaluer la rentabilité d’un immeuble

Il me fait plaisir de vous présenter des articles sur l’investissement immobilier.

Je vous fais part aujourd’hui d’un ratio de base utilisé dans l’évaluation d’immeubles à revenus qui est le MRB.
Un ratio facile à utiliser est celui du « Multiplicateur Revenus Brut » (MRB) que l’on appelle en anglais le GRM (Gross Revenu Multiplier). Ce ratio est facile à calculer mais ce n’est pas le plus précis. Il est utile principalement pour savoir s’il est valable de poursuivre des démarches d’acquisition d’un certain immeuble. Il nous permet de comparer les immeubles d’une même région à d’autres semblables qui ont été vendus.
MRB (Multiplicateur Revenu Brut) = Valeur de l’immeuble / Revenu brut annuel
Voici la formule d’évaluation :
1. Utilisation du MRB sur des propriétés récemment vendues :

a. Valeur vendue / Revenu brut annuel = Multiplicateur de Revenu Brut
b. Exemple : Si la moyenne des immeubles à revenus vendus est de 400 000 $ et le revenu total annuel est de 45000 $, le MRB sera de 8,89. (Veuillez noter que ce n’est pas un pourcentage mais un ratio)

2. Estimation de la valeur d’une propriété basée sur le MRB :

Vous avez fait une analyse des immeubles à revenus de votre secteur en utilisant la formule ci-dessus et vous avez trouvé que le MRB est de 8,89. Maintenant vous voulez connaître la valeur approximative d’une propriété que vous avez trouvé en utilisant le MRB.
a. Valeur de la propriété = MRB X Revenu Brut Annuel.
b. Les revenus de la propriété sont de 35 000 $. Donc si on utilise le facteur multiplicateur de 8,89, on obtient une valeur de 311 000 $.
c. Si le vendeur demande 495 000 $ vous savez déjà qu’il demande trop cher et vous ne perdez pas de temps à négocier pour cet immeuble

En conclusion, il ne faut pas décider d’investir dans un immeuble en se basant uniquement sur ce ratio. Il vous permet seulement de restreindre la quantité d’immeubles à analyser lorsque le marché regorge d’immeubles à vendre.

Il n’est pas précis car il ne tient pas compte du tout des dépenses de l’immeuble, et vous savez qu’il y a une grande différence entre un immeuble qui est chauffé par le propriétaire et un non chauffé sur la liquidité mensuelle. Le multiplicateur de revenu net MRN qui tient compte des dépenses de l’immeuble est beaucoup plus précis.

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